대만도 싱가포르도 퇴로는 열어뒀다. 양도세 묶고 보유세만 올리면 생기는 일 | 2026.07.01 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001175697?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

반도체 호황으로 집값이 급등한 대만이 투기 억제를 위해 다주택자 보유세를 강화했으나, 높은 양도세 부담과 맞물려 매도 대신 보유를 선택하면서 거래 감소와 임대료 상승의 역설적 결과를 초래

 

핵심 내용

 

대만의 ‘다주택 보유세 2.0’ 도입 및 제도 강화

• TSMC 중심 반도체 호황 및 ‘반도체 머니’ 유입으로 신주 일대 집값이 5년 새 두 배 넘게 급등함에 따른 투기 억제 목적
• 다주택자 주택세 중과세율을 기존 최고 3.6%에서 4.8%로 상향하고, 실거주 주택 인정 기준 강화 및 주택담보대출 규제를 병행

 

보유세 강화의 역설적 시장 반응 및 지표 변화

• 단기 보유 주택 매도 시 최고 45%에 달하는 양도소득세 부담으로 인해 집주인들이 매도 대신 버티기(보유)를 선택
• 2025년 부동산 거래 건수가 전년 대비 25.5% 감소한 26만1308건을 기록하며 2016년 이후 9년 만의 최저 수준으로 급감
• 2024년 주택 임대료 지수가 2.45% 상승해 28년 만의 최고 상승률을 기록했으며, 보유세 인상에 따른 임차인 비용 선전가(先轉嫁) 현상이 나타남
• 다주택자들이 세 부담을 낮추기 위해 주민등록지 이전, 가족 간 보유 자산 조정 등 우회 방식을 선택

 

임대시장 완충 장치 및 싱가포르와의 구조적 차이

• 사회주택·공익 임대 등록 시 주택세율 1.2%, 일반 임대 등록 및 임대소득 신고 시 1.5~2.4% 적용 등 등록 임대주택 제도를 통해 공급 퇴로를 마련
• 싱가포르는 자가 보유율 90% 안팎, 공공주택(HDB) 비중 80% 구조이며, 임차인 대부분이 외국인이라 임대료 상승에 따른 정부의 정치적 부담이 적은 구조

 

한국 시장에의 시사점 및 리스크

• 한국은 자가 보유율 61.4%, 자가 점유율 58.4%로 임차인 중 내국인 비율이 높아 비거주 임대용 주택 보유세 인상 시 세 부담이 임차인에게 전가될 우려가 큼
• 조정대상지역 다주택자 양도세 최고 82.5% 구조를 유지한 채 보유세만 높일 경우, 대만 사례처럼 매도 대신 보유 및 임대료 인상을 선택할 가능성이 극대화

 

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집을's 생각

 

우리보다 앞서 ‘반도체 머니’가 유입되고 보유세를 올린 대만 사례를 보면, 앞으로 한국의 정책 방향과 시장 반응을 어느 정도 가늠할 수 있다고 봅니다. 대만은 그동안 한국처럼 부동산 거래세 부담은 큰 반면 보유세 부담은 상대적으로 낮은 나라로 꼽혀왔지만, 반도체 호황을 계기로 지난 5년 사이 신주 일대 집값이 두 배 넘게 뛰면서 다주택자 보유세를 강화하는 쪽으로 제도를 바꿨습니다.

 

그런데 결과는 정부 기대와 달랐습니다. 보유세를 올리면 다주택자가 매물을 내놓을 것이라는 가정과 달리 단기 보유 주택 매도 시 양도소득세율이 최고 45%에 달하다 보니 집주인들은 매도 대신 보유를 택했습니다. 그 과정에서 늘어난 세 부담 일부가 임대료로 전가됐다는 분석이 나오고, 거래는 줄고 임대료는 오르는 보유세 강화의 역설이 나타난 셈입니다.

 

이 흐름을 한국에 대입해보면 우려가 더 크다고 생각합니다. 한국도 동탄과 용인 등 반도체 산업 기대감이 반영된 지역을 중심으로 집값이 빠르게 올랐고, 아직 구체적인 발표가 없더라도 보유세 부담이 커지는 방향으로 기정사실화되었습니다. 동시에 다주택자 규제로 민간 공급이 원활하지 않고, 서울과 경기 내 공급 부족하여 보유세가 올라갈 경우 대만보다 임대료 전가 압력이 더 커질 수 있다고 봅니다.

 

핵심은 세 부담이 커졌을 때 빠져나갈 구멍의 여부가 중요한데 한국은 그 구멍이 사실상 막혀 있다는 점이 문제라고 생각합니다. 보유세가 부담스러워도 집을 팔면 양도세 중과 부담이 더 크기 때문에 버티기를 선택할 가능성이 높고, 버티기를 지속하기 위한 현실적인 방법이 임대료 인상으로 이어질 수밖에 없기 때문입니다. 

 

여기에 다주택자나 비거주 1주택자처럼 실거주가 아닌 보유자에게 장기보유특별공제 제한 등으로 양도세 부담을 더 키우려는 움직임까지 더해지면, 매물 잠김은 더 심해지고 매물 품귀가 장기화될 가능성이 커 보입니다. 신규 공급이 가시화되기 전까지는 이런 흐름이 쉽게 꺾이기 어렵다는 뜻입니다.

 

다만 대만은 세금을 올리되 임대시장에 주택을 공급하는 집주인에게는 퇴로를 열어둔 점이 눈에 띕니다. 다주택자라도 보유 주택을 사회주택이나 공익 임대주택으로 등록하면 주택세율을 1.2%로 낮춰주고, 일반 임대주택으로 등록해 임대소득을 신고하면 1.5~2.4% 세율을 적용하는 방식입니다. 그럼에도 불구하고 매물 잠김 현상이 나타났습니다.

 

싱가포르 사례도 자주 비교되지만 저는 구조가 달라 적용이 어렵다고 봅니다. 싱가포르는 임대용 비거주 주택에는 높은 보유세를 매기되 실거주 주택에는 세 부담을 크게 낮춰주고, 일정 기간이 지나면 주택 수와 관계없이 양도세를 물리지 않는 구조라 보유세는 높여도 출구는 열어두고 있습니다. 

 

반면 한국은 조정대상지역 다주택자가 매도할 때 최고 82.5%의 양도세율을 적용받을 수 있어, 보유세를 높이면서 양도세 부담을 그대로 두면 집주인은 집을 팔기보다 보유하거나 임대료를 올릴 가능성이 커집니다. 대만 사례가 한국보다 약하지만 이런 점에서 비슷하다고 볼 수 있습니다.

 

그래서 정책이 보유세를 손보는 방향으로 가더라도, 실거주 주택에는 낮은 세율을 적용한다는 원칙과 함께 임대시장에 주택을 공급하는 집주인에게는 일정한 퇴로를 열어두는 장치가 반드시 같이 가야 한다고 봅니다. 그렇지 않으면 거래는 얼어붙고 임대료만 뛰는 결과가 반복될 가능성이 크고, 그 부담은 결국 임차인에게 집중될 수밖에 없다고 생각합니다.