서울 집의 주인은 왜 서울 사람이 아닐까? | 2026.06.29 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005700176?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

최근 8년간 서울에서 늘어난 개인 소유 주택의 절반 가까이를 외지인이 소유한 것으로 나타나며, 실거주보다 보유와 투자 목적의 주택 수요가 컸다는 분석 제기

 

핵심 내용

 

서울 주택 증가분 중 외지인 소유 비중 확대

• 2024년 서울 개인 소유 주택은 273만 6773호로 2016년 대비 20만 1166호 증가
• 최근 8년간 늘어난 서울 개인 소유 주택 중 45.5%인 9만 1617호가 서울 외 지역 거주자 소유
• 서울 내 다른 자치구 거주자 소유까지 포함할 경우 증가분의 51.7%가 주소지와 주택 소재지가 다른 소유 형태
• 서울 주택 증가분의 상당 부분이 실거주보다 투자와 보유 목적일 가능성

 

전국 대비 두드러지는 서울의 외지인 소유 비중

• 2016년부터 2024년까지 전국 개인 소유 주택 증가분 중 외지인 소유 비중은 16.2% 수준
• 부산의 외지인 소유 증가분 비중은 27.8%, 경기도는 6.8%에 그침
• 서울은 전국 주요 지역과 비교해 외지인 소유 비중이 유독 높은 구조
• 서울 주택이 거주 자산이면서 동시에 투자 자산으로 강하게 인식되고 있다는 해석

 

주소지와 주택 소재지 분리 현상 심화

• 서울 개인 소유 주택 중 외지인 소유자 비율은 2016년 14.7%에서 2024년 17.0%로 상승
• 서울 내 다른 자치구 거주자까지 포함한 주소지 다른 소유 비율은 2024년 처음으로 30% 돌파
• 주민등록지와 실제 거주지가 항상 일치하지는 않지만, 소유와 거주 분리 현상이 꾸준히 확대되는 흐름
• 실수요보다 보유 수요가 서울 주택시장에 상당한 영향을 미치고 있다는 신호

 

실거주 중심 세제 개편과의 연결

• 정부는 보유 기간 중심의 세제 혜택을 줄이고 거주 기간 중심의 혜택을 확대하는 세법 개정안 마련 중
• 실거래가 12억 원 초과 1세대 1주택자에게 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제의 보유 기간 공제 비중 축소 방안 거론
• 공시가격 12억 원 초과 1세대 1주택자 대상 종합부동산세 장기보유 세액공제 개편 가능성
• 보유 중심에서 거주 중심으로 세제 기준이 이동하는 정책 방향성

 

상생임대주택 특례 개편 가능성

• 올해 말 종료 예정인 상생임대주택 양도소득세 특례도 개편 대상 중 하나로 언급
• 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 임대인에게 2년 거주 요건을 면제해주는 제도
• 당초 임대료 안정 취지와 달리 다주택자와 갭투자자의 양도세 절세 수단으로 활용됐다는 지적
• 실거주 요건을 우회하는 제도적 통로에 대한 정비 가능성

 

시장 관점에서의 시사점

• 서울 주택시장은 단순한 거주 수요만으로 움직이지 않고 외지인 보유 수요와 투자 수요가 함께 작동하는 구조
• 정부는 소유와 거주의 분리 현상을 근거로 실거주 중심 세제 개편을 강화할 가능성
• 향후 비거주 보유자와 장기 보유 1주택자의 세제 혜택 축소 가능성 확대
• 투자자는 단순 가격 흐름뿐 아니라 보유 기간, 실제 거주 여부, 양도세와 종부세 개편 방향까지 함께 점검할 필요성

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집을's 생각

 

최근 8년간 서울에서 늘어난 개인 소유 주택 10채 중 4채 이상은 서울이 아닌 다른 지역 거주자가 소유한 것으로 나타났습니다. 서울에 거주하더라도 주택이 있는 자치구와 다른 구에 주소지를 둔 경우까지 포함하면, 새로 늘어난 주택의 절반 이상이 주소지와 주택 소재지가 다른 형태였습니다.

 

물론 주민등록지와 실제 거주지가 항상 일치하는 것은 아닙니다. 직장, 학업, 자녀 교육, 가족 사정 등으로 주소지만 다르게 되어 있는 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 전국과 비교해 보면 서울의 흐름은 확실히 두드러집니다. 전국 개인 소유 주택 증가분 중 외지인 소유 비중은 16.2% 수준이었습니다. 부산도 27.8% 수준이었고, 개인 소유 주택 증가분이 가장 많았던 경기도는 외지인 소유 비중이 6.8%에 불과했습니다. 그런데 서울은 45.5%였습니다.

 

이 숫자는 단순히 외지인이 서울 집을 많이 샀다는 의미를 넘어섭니다. 서울이라는 시장이 가진 자산 선호가 그만큼 강하다는 것을 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다. 이런 현상이 발생하는 이유는 무엇일까요? 이제 부동산은 단순히 거주를 위한 공간에만 머무르지 않습니다. 거주의 기능과 동시에 투자 자산의 성격을 함께 가지고 있습니다. 특히 서울 부동산은 그중에서도 상대적으로 안정적이면서도 강력한 우량 자산의 성격을 지니고 있습니다.

 

서울에 대한 선호가 강한 이유는 일자리, 교통, 학군, 환경, 희소성이 집중된 시장입니다. 사람들이 살고 싶어 하는 요소와 자본이 보유하고 싶어 하는 요소가 함께 모여 있습니다. 그래서 서울 주택 수요는 서울 거주자만의 수요가 아닙니다. 전국 단위의 자본 수요가 함께 들어오는 시장입니다.

 

하지만 최근 정책 흐름은 이 투자 수요를 제한하는 방향으로 움직이고 있습니다. 지난 10.15 대책 이후 실거주 중심의 매수 요건이 강화되면서, 서울 부동산을 투자 관점에서 접근하려는 수요는 이전보다 제약을 받게 되었습니다. 여기에 이제 정부는 부동산 세제 역시 실거주 중심으로 개편하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이 변화는 비거주 1주택자, 다주택자들에게 중요한 변수가 될 수 있습니다. 지금까지는 거주하지 않더라도 오래 보유하는 것만으로도 일정 부분 세제 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 단순히 오래 보유했는가보다 실제로 거주했는가가 더 중요한 기준이 될 가능성이 있습니다.

 

임대사업자 제도로 불리는 상생임대주택 특례도 같은 흐름에서 볼 필요가 있습니다. 상생임대주택 특례는 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 임대인에게 2년 거주 요건을 면제해주는 제도입니다. 본래는 임대료 안정을 유도하기 위한 취지로 만들어졌고 실제로 임대료 안정에 기여하였음에도 최근에는 이 제도가 비거주 보유자나 다주택자의 절세 수단으로 활용되었다는 지적도 나오고 있습니다. 

 

중요한 것은 서울 부동산의 자산 가치가 약해졌느냐가 아닙니다. 오히려 서울에 대한 외지인 소유 비중이 높다는 것은 서울 부동산을 보유하고 싶어 하는 수요가 여전히 강하다는 의미에 가깝습니다. 다만 정부는 그 수요를 실거주 중심으로 유도하려 하고 있습니다. 시장은 서울을 자산으로 바라보고, 정부는 서울 주택을 거주 중심으로 재정의하려는 상황입니다. 이 간극이 앞으로 세금, 매물, 전세, 매매시장에 계속 영향을 줄 가능성이 큽니다.

 

특히 현 정부가 실거주 중심의 제도 개편을 목표로 하고 있다면, 이러한 흐름은 단기간에 약해지기보다 더 강화될 가능성이 높아 보입니다. 지지층의 급격한 이탈이나 정책 방향 전환이 나타나지 않는 이상, 비거주 보유와 투자 수요에 대한 압박은 계속 이어질 수 있습니다. 따라서 투자자 입장에서는 서울의 자산성을 인정하되, 정책 리스크에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.