임대 빼고 고급화 일대일 재건축 | 2026.06.30 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0006318411?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

용적률 상향을 포기하고 임대주택을 넣지 않는 방식의 일대일 재건축이 고급화 전략과 미래 투자 가치를 무기로 강남권 등 최상급지를 중심으로 다시 주목받고 있음.

 

핵심 내용

 

임대주택 없는 래미안 트리니원의 성공 사례

• 반포주공1단지 3주구를 재건축한 ‘래미안 트리니원’의 임대주택 전무(0가구) 및 준 일대일 재건축 방식 추진
• 용적률 인센티브 포기로 임대주택 공공기여(30%) 의무를 피하고, 남은 용적률 활용을 통해 일반분양 505가구 확보
• 인근 대장 아파트(래미안 원베일리) 대비 낮은 용적률(273%)과 건폐율(17%) 적용으로 여유로운 단지 조성 및 고급화 달성
• 미사용 용적률 보존으로 향후 30년 뒤 재건축 가능성 확보 및 이에 따른 높은 부동산 투자 가치와 호가 상승세 지속

 

일대일 재건축의 역사적 배경 및 최근 동향

• 과거 소형 주택 건립 규제(전용 85㎡ 이하 의무) 회피 및 재건축 초과이익환수제 부담 완화 목적으로 활용(래미안 챌리투스, 아크로리버뷰 등)
• 최근 공사비 급등에 따른 일반분양 극대화 추세 속에서도, 강남권·한강벨트·과천 등 최상급지를 중심으로 차별화된 고급화 전략으로서 재추진(과천 프레스티어 자이 등)

 

지자체 인허가 및 공공성 확보 갈등 변수

• 추가 세대수 및 임대주택 확보를 통해 사업성과 공공성의 조화를 지향하는 서울시 등 지자체의 난색 표명
• 공공성 확보를 중시하는 지자체의 인허가 제지 여부가 향후 일대일 재건축 추진의 최대 변수로 작용할 전망

 

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집을's 생각

 

용적률 인센티브형 임대는 지자체 조례나 정비사업 규정에 따라, 사업자가 법적상한용적률을 넘겨 더 많이 지을 수 있도록 인센티브를 주는 대신 늘어난 용적률의 일정 비율을 공공임대주택으로 기부채납하게 하는 제도입니다. 

 

용적률이 올라가면 일반분양 물량이 늘어 조합원 입장에서는 분담금이 줄어드는 효과가 있고, 건설사 입장에서도 수익성이 개선되기 때문에 통상적으로는 임대 물량이 늘어나더라도 인센티브를 받는 쪽을 선택합니다.

 

그런데 최근 기사에서처럼 일부 단지에서는 오히려 용적률 인센티브를 받지 않고, 법적상한용적률 범위 안에서만 단지를 짓는 선택이 나타나고 있습니다. 여러 이유가 있을 수 있지만 일반적으로 임대 없는 단지를 선호하기 때문입니다. 다만 이 선호가 있다고 해서 인센티브를 포기하는 결정을 아무 단지나 쉽게 할 수 있는 건 아닙니다. 

 

인센티브를 포기하면 일반분양 물량이 줄어 사업성이 떨어지고, 그만큼 조합원 분담금이 늘어나 재건축 동의와 의견 수합 과정에서 바로 저항이 생기기 때문입니다. 그렇기에 강남권, 한강 벨트, 과천 등처럼 가격 수준이 워낙 높아 분담금이 늘어도 버틸 수 있는 지역에서만 가능한 선택지입니다. 그래서 이 흐름은 상급지를 중심으로 제한적으로 나타날 수 밖에 없습니다.

 

인센티브 포기 전략은 당장의 부담인 분담금 증가를 감수하더라도 단지의 고급화를 통해 장기적으로 자산 가치를 더 크게 올려 앞에서 내고 뒤에서 벌 수 있게 하려는 움직임입니다. 게다가 또 30-40년이 지난 후 재건축할 때에 여유가 있어 우선권과 선택지를 만들 수 있습니다. 다만 이런 움직임이 확산되면 공공임대 공급을 확대하려는 정부와 지자체의 정책 방향과 충돌할 수밖에 없고 제도적으로 제재나 규정 강화가 들어올 가능성도 있다고 봅니다. 

 

개인적으로 제가 이해가 잘 안 되는 지점은 초고가 지역에서 공공임대 비율을 채우기 위해 임대주택을 단지 내에 반드시 배치하는 방식이 목적 대비 효율적인가 하는 부분입니다. 주택 가격을 감안하면 임대 거주가 불가능한 자격의 잘 사는 사람도 그 주택을 매수는 커녕 전월세 거주가 부담스러운 곳입니다. 

 

그렇기에 저는 늘어난 용적률의 일정 비율을 공공임대주택으로 기부채납하는 방식보다 그 일정 비율에 해당하는 가치를 일반분양가 등으로 환산해 LH 같은 공공기관에 부담금 형태로 납부하고 그 재원을 활용해 다른 입지에 공공임대주택을 더 많이 공급하는 대안도 충분히 검토할 만하다고 생각합니다. 

 

어차피 인센티브로 늘어나는 용적률 자체가 제한적이어서 단지 내 임대 세대수가 큰 규모로 나오기 어려운 경우가 많아 로또 당첨 같은 관점입니다. 또 강남, 서초처럼 토지비가 매우 비싼 곳에 임대 물량을 넣는 것보다 상대적으로 토지비가 낮은 지역에 공공임대 전용 단지나 택지 규모의 임대주택을 공급하는 편이 동일 재원으로 더 많은 가구를 수용할 수 있습니다. 그렇게 되면 복지를 받을 수 있는 사람의 수가 늘어나 정책 효과가 더 커질 수도 있다고 봅니다.