세율만 쫓는 보유세 개편의 함정 | 2026.07.03 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001176045?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

서울의 부동산 쏠림과 집값 양극화가 심화됨에 따라 보유세 개편 논의가 활발한 가운데, 단순 세율 비교를 넘어 글로벌 대도시(뉴욕, 런던, 도쿄)의 과세표준, 감면 제도, 세수 귀속 구조를 종합적으로 비교·검토할 필요성이 제기

 

핵심 내용

 

미국 뉴욕의 보유세 구조와 촘촘한 감면·공제 제도

• 뉴욕시의 주택 재산세 실효 부담은 통상 1% 안팎으로 높은 편이나, 주 유형과 평가 방식에 따라 실제 세 부담은 상이
• 일정 소득 이하 실거주자 및 65세 이상 고령자 대상 학교세 감면 프로그램(STAR) 등 다양한 감면 제도를 운영
• 연방소득세 신고 시 재산세 납부액(일정 한도 내) 및 주택담보대출 이자에 대한 소득공제 혜택을 제공하여 실거주자의 부담을 완화

 

영국 런던의 거주자 중심 지방세 및 고가주택 추가 부담(맨션세)

• 집주인이 아닌 실제 거주자(세입자 포함)가 지역 공공서비스 재원 마련을 위한 지방세인 '카운실 택스'를 납부하는 구조
• 1인 가구 25% 감면, 학생 면제 등 거주자 특성에 따른 할인 혜택을 제공
• 과거 평가 기준 유지로 인한 고가 주택 소유자 우대 비판을 해결하기 위해, 2028년 4월부터 200만 파운드 이상 고가 주택 소유자 대상 추가 부담금(맨션세)을 도입할 예정

 

일본 도쿄의 주거용 토지 특례 및 감가상각 반영

• 고정자산세(1.4%)와 도시계획세(최대 0.3%)의 명목세율은 높으나, 실제 세 부담은 과세표준 감면 특례를 통해 크게 낮아짐
• 200㎡ 이하 소규모 주택용지의 고정자산세 과세표준을 평가액의 6분의 1로, 도시계획세는 3분의 1로 대폭 감면
• 건물분 세금은 시간 경과에 따른 감가상각을 반영하여 세 부담이 줄어들며, 신축 주택에 대한 일시적 세액 감면 혜택도 존재

 

한국 서울의 보유세 구조적 한계 및 시사점

• 뉴욕, 런던, 도쿄 등 글로벌 대도시는 보유세 성격의 세금이 지방정부 재원으로 귀속되어 납세자가 지역 공공서비스 개선을 직접 체감
• 반면 한국은 재산세(지방세) 외에 종합부동산세가 국세로 귀속된 후 재배분되는 구조여서 세수 환류 체감도가 낮고 조세 저항이 크게 발생
• 따라서 서울의 보유세 개편 시 단순 세율 인상보다는 과세표준 산정, 실거주자 감면 장치, 세수의 지방재정 귀속 여부 등을 종합적으로 고려

 

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집을's 생각

 

보유세 개편을 앞둔 지금, 정책 논리를 세울 때 해외 사례를 근거로 드는 일이 많습니다. 그렇기에 어떤 나라의 세율이 높다는 단편적 정보만 보고 판단하는 것이 아니라, 그 세율이 어떤 제도들과 결합돼 작동하는지 먼저 정리해두는 게 필요하다고 생각합니다.

 

한국의 보유세 강화 논의에서 가장 흔한 오류는 해외 대도시의 높은 세율만 떼어내서 비교하는 방식입니다. 뉴욕, 런던, 도쿄의 보유세 부담이 높은 편인 것은 맞지만, 그 부담은 감면 제도, 과세표준 산정 방식, 세수의 지방재정 귀속 구조까지 함께 작동합니다. 세율 숫자만 놓고 보면 단순 인상이 가능한 것처럼 보일 수 있지만 실상은 그렇지 않습니다.

 

뉴욕은 재산세 실효 부담이 1% 안팎으로 거론되지만, 실거주자나 고령자에 대한 감면이 있고, 주택담보대출 이자나 재산세의 소득공제 등 부담을 낮춰주는 장치들이 함께 존재합니다. 도쿄 역시 명목세율만 보면 1.7% 수준까지 보이지만, 주택용 토지 과세표준을 최대 6분의 1로 낮추는 특례가 크게 작동하기 때문에 실제 부담은 상당 부분 완충됩니다. 같은 세율이라도 과세표준과 감면이 어떻게 설계돼 있는지에 따라 체감 부담은 완전히 달라집니다. 세율 중심 비교가 무의미해지는 이유가 바로 여기에 있습니다.

 

런던은 더욱 단순 비교가 어렵습니다. 카운실 택스는 소유자에게만 부과되는 구조가 아니라 실제 거주자가 내는 성격이 강하고, 세입자가 부담하는 경우도 많습니다. 한국처럼 소유자 중심 보유세 프레임으로 런던의 세 부담을 가져와 비교하면, 과세 방식 자체가 다른 제도를 같은 잣대로 재단하는 셈이 됩니다.

 

가장 근본적인 차이는 세수 귀속 구조에서 나옵니다. 뉴욕, 런던, 도쿄는 보유세 성격의 세금이 지방정부 재원으로 직결되는 경우가 많아, 납세자가 내가 낸 돈이 우리 동네 학교, 치안, 교통 같은 공공서비스로 돌아온다는 연결고리를 체감하기 쉽습니다. 이런 구조에서는 세 부담이 커도 조세 수용성이 상대적으로 높아질 여지가 있습니다.

 

반면 한국은 재산세는 지방세지만 종합부동산세는 국세로 걷힌 뒤 재배분되는 구조라, 납세자 입장에서는 내가 낸 만큼 우리 지역이 좋아진다는 것을 체감하기 어렵습니다. 특히 고가 지역 거주자일수록 세금은 많이 내는데 혜택은 전국 단위로 분산된다고 느끼면서 반발이 커지기 쉬운 조건입니다.

 

한국에 필요한 건 세율을 올릴 것이냐 말 것인지에 대한 이분법이 아닙니다. 세율 조정이 필요하다면, 과세표준 정비, 실거주 중심 감면 체계 설계, 세수의 지방재정 귀속 및 환류 구조 강화 같은 완충 장치를 반드시 함께 설계해야 합니다.

 

해외의 높은 보유세는 이런 장치들과 패키지로 작동합니다. 세율만 떼어내 따라가는 순간 조세 저항만 키우고 정책의 실효성은 오히려 떨어질 가능성이 큽니다. 구조 정비 없이 숫자만 올리면 보유세는 지속 가능한 제도 개편은 더 어려워질 수 있다는 점을 경계해야 합니다.