공급이라는 약속이 진짜 집이 되기까지 | 2026.06.26 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0001149039?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

국토부의 공공부지 활용 개발과 서울시의 민간 정비사업 활성화 방침이 세부 방식에서 극명한 온도차를 보이며, 유휴부지 갈등과 이주 수요에 따른 전월세 불안 등 곳곳에서 암초를 만나고 있음

 

핵심 내용

 

국토부의 공공주택 공급 계획과 지자체 갈등

• 수도권 주택공기업과 협력하여 올 연말까지 총 6만 2000가구의 공공주택 착공 추진 및 도심 내 유휴부지 활용 구상
• 토지보상 절차 지연 및 지방정부와의 협의 과정에서 난항 예상
• 용산국제업무지구(1만 가구), 옛 미군기지 캠프킴(2500가구), 과천 부지(9800가구) 등에서 야당(국민의힘) 소속 단체장들의 공공주택 착공 반대 및 이전 불가 공약 대립
• 태릉CC의 그린벨트 해제 및 유네스코 세계유산 영향평가 이중 절차 잔존, 오세훈 서울시장의 태릉 인근 아파트 건설 비판으로 진통 예상

 

서울시의 정비사업 활성화와 이주 대란 우려

• 규제 완화와 신속통합기획을 통해 2031년까지 31만 가구 착공 계획 제시
• 대규모 정비사업 진행 시 연평균 5만 2000가구의 추가 이주 수요 발생에 따른 전월세 시장 불안 우려
• 서울 아파트·비아파트 착공 물량 급감(2021년 6만 가구 → 2025년 3만 2000가구) 및 전월세 가격 상승세 지속(평균 전세보증금 1년 새 8% 상승, 월세 9% 상승)

 

전문가 제언 및 향후 전망

• 대규모 정비사업 부작용 완화를 위한 저층 주거지 환경 개선 및 전세대출·전세보증 정상화 필요성 제기
• 대출 규제 기조 하에서 서울 재건축·재개발 이주 대란을 막기 위한 중앙·지방정부 간 협력 필수
• 보유세 및 양도소득세 세제개편 발표를 앞두고 주택공급 실효성을 둘러싼 국민 대토론회 개최 예정

 

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집을's 생각

 

정부가 공공부지를 활용해 연말까지 착공을 늘리겠다는 방향은 지금 당장 공급 속도를 올릴려고 하는 것으로 보입니다. 현재와 같은 과도기 국면에서 필요한 처방이기도 합니다. 다만 공공부지 사업은 착공 이전에 토지보상, 지자체 협의, 주민 의견 청취 같은 절차가 길고, 해당 부지와 지역의 반대가 큰 경우에는 밀어붙이기보다 설득과 조율이 먼저 필요해 속도가 날 지 의문이 듭니다.

 

각 부지들에 대한 어려움을 보면 태릉CC는 그린벨트 해제라는 큰 관문을 넘어야 하는 데다 유네스코 세계유산 영향평가까지 겹칩니다. 그리고 용산 국제업무지구는 규제보다 그 땅을 업무, 상업 기능을 집중하여 지을지 공공주택 비중을 늘릴지 정해지지 않았고, 기반시설 부담을 누가 질지가 합의되지 않은 상태입니다. 과천은 지역 정서가 강하고 마사회가 이전을 반대하고 있어 쉽지 않습니다.

 

그러면 서울시가 추진하는 재건축, 재개발 중심의 정비사업은 장기적으로 주택의 질을 높이는 효과가 분명합니다. 하지만 단기적으로는 이주 수요를 폭발시키면서 전월세 시장을 직접 자극합니다. 이 부작용을 방치하면 정비사업은 공급 정책이 아니라 전월세 상승 촉발 장치로 비칠 수 있고, 정책의 사회적 수용성 자체가 흔들릴 수 있습니다. 

 

신속통합기획의 속도가 빨라질수록 이주 시점이 겹칠 위험도 커지는 만큼, 권역별로 이주 물량이 한꺼번에 몰리지 않도록 단계 조절이 필요합니다.  게다가 이주비 대출 규제가 있는 상황에서 이주민이 전세로 이동하려 해도 자금조달이 어려워 월세 전환이 빨라질 수밖에 없습니다. 

 

공공개발이든 정비사업이든 공급의 방향은 맞지만, 절차 리스크와 이주 충격을 동시에 관리하지 않으면 의도한 효과가 발생하지 않습니다. 중앙정부는 금융, 임대차 안정 등의 완충장치를, 서울시는 이주 스케줄링과 사업 방식의 다양화를 함께 설계하는 식으로 경쟁이 아니라 협력으로 퍼즐을 맞추는 접근이 필요합니다.