트리플 강세. 서울 집값을 떠받치는 건 임대차? | 2026.06.24 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009019758?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

빌라 전세사기 여파로 임차 수요가 아파트로 집중된 가운데, 2~3년간 이어진 인허가·착공 감소로 공급 절벽이 현실화되며 서울 아파트 매매·전세·월세가 동시에 오르는 '트리플 강세'가 장기화

 

핵심 내용

 

트리플 강세 지속

• 매매 14개월·전세 25개월·월세 34개월 연속 상승
• 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중 50% 돌파
• 임대차 가격 상승 → 매매시장 하방 역할 → 집값 상승으로 연결

 

공급 절벽 현실화

• 2023년 서울 주택 인허가: 2만 5567가구(전년 대비 40.2% 감소)
• 2023년 착공 물량: 전년 대비 67.1% 감소
• 올해 1~4월 서울 아파트 입주 물량: 전년 동기 대비 47.5% 감소
• 과천·용산·태릉 등 신규 공급 계획 발표에도 시장 체감까지 상당한 시간 필요

 

불안 심리 확산

• "지금 아니면 더 비싸게 사야 한다"는 인식이 매수세 자극
• 매매·전세·월세 시장이 서로 영향을 주고받으며 상승 압력 증폭

 

국토부 역할 제한

• 세제(기재부)·금융(금융위) 중심으로 정책 무게 중심 이동
• 국토부 직접 담당 영역은 인허가·공급 제도로 한정
• 공급 신뢰 회복을 위해 계획 발표를 넘어선 실제 공급 속도 제고 필요

 

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집을's 생각

 

서울 부동산 시장에서는 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 트리플 강세가 장기간 이어지고 있습니다. 오늘은 정책의 옳고 그름을 따지기보다, 가격의 흐름만 놓고 보겠습니다. 매매는 1년 이상, 전세는 2년 이상, 월세는 3년 가까이 연속 상승 추세이고, 이렇듯 시장에서는 경고 신호를 오랜 기간 보내왔습니다. 

 

특히 월세는 이미 3년가량 우상향하고 있는데, 월세와 전세는 본질적으로 서로 전환되는 성격이 강합니다. 월세가 일정 수준 이상 오르면 차라리 전세로 전환하려는 수요가 움직이기 마련이고, 전세가도 올라가는 것은 자연스러운 흐름입니다.

 

이렇게 임대차 시장이 가격을 탄탄하게 받치기 시작하면 매매시장도 영향을 받습니다. 전세, 월세가 비싸질수록 어차피 매달 나가는 돈이 크니 내 집 마련하지는 움직임이 생깁니다. 자연스레 임대차 가격 상승이 매매가격의 하방을 받치면서 매매도 더 강해지게 됩니다. 

 

그렇다면 가격 관점에서 이 튼튼한 기반을 약화시키는 방법은 무엇일까요. 저는 임대차 시장의 공급을 늘리는 것이라고 봅니다. 선택지는 크게 두 가지입니다. 첫째, 새 집을 더 만들어 전체 파이 자체를 키우는 방식이고, 둘째, 기존 주택이 임대차 시장에 더 많이 나오게 만드는 방식입니다. 

 

그런데 현재 환경에서는 이 두 번째가 특히 어렵습니다. 추가 매수는 실거주를 해야 하기 때문에 임대 공급을 빠르게 늘리는 데 제약이 큽니다. 수요는 계속 도심으로, 아파트로 몰리는데 공급이 따라주지 못하니 임대차 가격이 쉽게 꺾이기 어렵고, 그 결과 매매 역시 단단한 지반 위에서 높이 뛰어오르고 있습니다.

 

이 분위기를 느낄 수 있는 것이 바로 공공임대주택 청약률입니다. 서울 전, 월세 부담이 커질수록 시세보다 저렴한 공공임대로 수요가 몰릴 수밖에 없습니다. 실제로 공공임대 청약 경쟁률이 과열되는 사례가 계속 나오고 있습니다. 용산 센트럴파크해링턴스퀘어는 전용 40㎡ 기준 2822대 1이라는 높은 경쟁률이 나왔고, 올해 첫 행복주택 청약인 헬리오시티는 1884가구 모집에 무려 9만 1772명이 신청해 평균 48.7대 1을 기록했습니다. 이 수치는 좋은 단지에 대한 인기라기보다 시장 임대료가 감당하기 어려워 사람들이 대체재를 찾아 몰리는 현상에 가깝다고 느낍니다.

 

공공임대가 이렇게 주목받는 이유는 단순합니다. 주변 시세 대비 가격이 확연히 낮고, 무엇보다 서울 안에 거주를 유지할 수 있기 때문입니다. 보증금이 1~2억 수준이고 월세도 100만 원 미만이면, 현재 서울 민간 임대차 시장에서는 사실상 찾기 힘든 조건입니다. 민간 임대차와 비교하면 절반이 아니라 반의 반 이상의 가격이니 격차가 큽니다. 이 괴리가 과열된 청약 경쟁률로 나타나는 것 같습니다.

 

다만 문제는 수요에 비해 공급이 너무 적다는 점입니다. 그렇다고 공공임대를 무한정 늘리는 것은 해법은 아니라고 생각합니다. 공공임대는 기본적으로 세금을 투입해 시세보다 낮게 공급하는 구조이기 때문에, 공급이 늘어날수록 재정 부담도 커집니다. 주거 복지에 들어가는 예산이 커지면 그만큼 인프라, 교육, 고용, 국방, R&D 같은 성장 기반 예산과의 균형 문제도 함께 발생할 수밖에 없습니다. 공공임대 확대는 복지 차원에서 늘릴 수 있지만 지속가능성의 관점에서 어디까지가 가능한지 냉정한 계산이 따라야 한다고 봅니다.

 

그래서 저는 임대차 시장의 공급을 늘리는 과정에서 민간 사업자를 더 적극적으로 활용할 필요가 있다고 생각합니다. 다만 시장 경쟁이 과열되거나 임대료가 급등하는 부작용이 우려된다면, 임대사업자 제도처럼 상승분에 일정한 제한을 두는 방식의 장치를 함께 설계하는 것이 현실적인 대안일 수 있습니다. 

 

민간이 공급을 늘리면 건설사가 선분양 제도를 활용하는 것처럼 공공 재정 부담을 줄이면서도 임대 물량을 확대할 수 있고, 제도를 통해 상승 폭을 관리하면 시장의 불안을 완화할 여지도 생깁니다. 한마디로 손 안 대고 코 풀 수 있다고 봅니다. 이 방향이 공급은 늘리고 세수도 확보하면서 가격 불안을 누그러뜨릴 수 있는 방향이라고 생각합니다.