같은 건설사, 같은 동네, 다른 건축비. 물가 상승의 끝은 언제? | 2026.06.23 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004633833?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

분양가상한제(분상제) 비적용 지역인 서울 성북구 장위뉴타운에서 택지비 하락에도 불구하고 건축비가 2년 새 최대 70% 가까이 급등하며 분양가 상승을 주도

 

핵심 내용

 

동일 지역·건설사 단지 간 건축비 급등 현황 (장위6구역 vs 장위10구역)

• 분양가 격차 확대: 장위10구역 '푸르지오 마크원' 분양가(전용 59㎡ 14억 6060만 원, 전용 84㎡ 17억 6570만 원)가 2024년 분양한 장위6구역 '푸르지오 라디우스 파크' 대비 각각 51.0%, 45.8% 높게 책정
• 3.3㎡당 건축비 급증: 전용 59㎡ 기준 3.3㎡당 건축비가 1309만 원에서 2219만 원으로 2년 새 69.5% 상승 (전용 84㎡ 역시 1226만 원에서 1901만 원으로 55.1% 상승)
• 택지비 하락 및 건축비 비중 급증: 전용 59㎡ 기준 택지비는 1132만 원에서 955만 원으로 오히려 하락했으나, 분양가 내 건축비 비중은 53.6%에서 69.9%로 확대되며 건축비가 분양가 상승을 주도

 

타 단지 및 분양가상한제(분상제) 적용 단지와의 격차

• 타 비분상제 단지 대비 높은 수준: 동작구 노량진뉴타운 '드파인 아르티아' 전용 59㎡ 건축비(1406만 원)가 장위10구역의 63.4% 수준에 그쳐 지역 간 편차 노출
• 분상제 적용 단지와의 극단적 격차: 하이엔드 설계를 적용한 서초구 '반포 래미안 트리니원'의 3.3㎡당 건축비는 분상제 적용으로 775만 원 수준에 불과하며, 분양가 내 건축비 비중도 17.5%에 그침

 

건축비 상승 원인 및 구조적 문제점

• 공사비 상승의 불가피성: 원자재 가격 상승, 인건비 인상, 고환율, 건설공사비지수 최고치(136.9) 경신 및 고급 커뮤니티·층고 상향 등의 복합적 영향 작용
• 비분상제 지역의 불투명한 산정 방식: 기본형 건축비와 가산비 항목을 심사받는 분상제 단지와 달리, 비적용 단지는 택지비와 건축비 총액만 공개하여 검증이 어려움
• 조합원 부담의 수분양자 전가 구조: 일반 분양가를 높여 조합원 분담금을 줄이려는 정비사업 구조적 유인으로 인해 건축비가 과도하게 높게 책정되는 경향 존재

 

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집을's 생각

 

분양가상한제 규제를 받지 않는 장위뉴타운은 분양가 책정이 비교적 자유로운 지역입니다. 참고로 아파트 분양가는 크게 땅값인 택지비와 건물 공사비인 건축비로 구성됩니다.

 

현재 분양 중인 장위 10구역(푸르지오 마크원)은 2년 전 분양한 장위 6구역(푸르지오 라디우스 파크)보다 택지비가 오히려 더 저렴합니다. 그런데도 전용 84㎡ 기준 분양가는 2억 원이나 더 비쌉니다. 건축비가 그만큼 크게 늘었기 때문입니다. 

 

혹시 용적률이 높아져 고강도 자재를 써야 하는 구조적 이유가 있는 건 아닌지 확인해 봤지만, 호갱노노 기준 두 단지 모두 용적률은 264%, 건폐율 19%로 동일합니다. 건축비 상승만으로도 분양가 인상은 충분히 설명될 수 있지만, 분상제 제외 지역의 허술한 심사 구조를 틈타 시장 분위기를 반영한 일종의 심리 비용이 건축비에 녹아든 것도 염두에 둘 수 있습니다.

 

더 큰 문제는 이런 건축비 상승이 일시적인 현상으로 끝나지 않을 가능성이 높다는 점입니다. 고유가 기조와 원화 가치 하락으로 인한 물가 상승은 앞으로 지어질 단지들의 공사비를 지금보다 더 끌어올릴 것이 거의 기정사실입니다.

 

이런 흐름은 최근 서울 내 아파트 매수가 어려워진 2030 세대에게 특히 치명적으로 작용합니다. 기축 아파트 진입 장벽에 막힌 젊은 층 상당수는 강북의 노후 재건축 단지나 재개발 빌라를 매수해 불편함을 감수하며 거주하는 몸테크를 선택하고 있습니다. 

 

그런데 이들이 이 방식을 택한 데는 이유가 있습니다. 대표적인 재건축 단지인 노원구 상계주공 전용 59㎡의 매매가가 5억~6억 원 선인데 이는 디딤돌이나 보금자리론을 활용하면 접근 가능한 가격대입니다. 만약 1억~2억 원의 여유 자금이 조금이라도 더 있었다면 인근 중계동이나 길음동의 준신축 단지로 향했을 것입니다. 이들 대부분은 대출 한도와 종잣돈을 거의 소진한 상태입니다. 즉, 이들은 가진 돈을 거의 전부 털어 겨우 진입 티켓 하나를 쥔 상태입니다.

 

그런 상황에서 건축비 상승으로 인한 조합원 분담금 증가가 된다면 이들이 감당할 수 있는 수준을 훌쩍 넘어섭니다. 최근 서울시가 재건축, 재개발 속도를 높이는 것은 몸테크 기간을 단축해 준다는 점에서 분명 반가운 소식입니다. 하지만 속도가 빨라진다는 것은 분담금을 내야 하는 시점도 그만큼 빠르게 다가온다는 의미이기도 합니다. 

 

추가 자금 여력이 없는 2030 세대는 눈앞에 새 아파트를 두고도 분담금을 감당하지 못해 입주권을 팔고 외곽으로 밀려날 가능성이 높습니다. 월계동 미미삼처럼 개발 기대감으로 시세 차익이라도 챙기고 나오는 것이 그나마 최선인 씁쓸한 현실입니다.

 

새집을 마련하겠다는 소박한 꿈으로 시작한 몸테크가, 치솟는 공사비와 분담금의 벽에 막혀 결국 내 집 마련이 아닌 시세 차익 후 외곽으로 밀려나야 하는 상황이 지금 2030세대가 마주한 서울 부동산의 냉혹한 현실입니다.