안전진단 못 넘던 아파트의 마지막 희망 | 2026.06.05 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005689095

 

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기사 요약

 

배경 

 

용적률이 높아 재건축이 어려운 노후 중층 단지들을 위해, 국회 본회의 처리를 앞둔 주택법 개정안을 통해 리모델링 규제를 대폭 완화하고 사업성을 제고

 

핵심 내용

 

조합원 선택권 및 혜택 확대

• 신축 세대 조합원 배정 허용: 기존 동·호수 유지 원칙에서 벗어나 재건축처럼 신축 세대 입주 및 등기 허용
• 대형 평형 분할 허용: 전용 85㎡ 초과 세대를 두 채 이상으로 쪼개어 분양 수입을 늘리는 대형 평형 분할(기존 세대 수 5% 이내) 도입

 

상가 규제 완화 및 배치 유연성 확보

• 증축 한도 상향: 단지 내 상가 등 복리시설의 증축 한도를 기존 연면적 합계 10%에서 30%로 대폭 확대
• 재배치 및 신축 허용: 상가 건물의 철거 후 재배치(가로변 이동 등)를 허용하여 상가 자리에 주거동 배치 가능

 

통합 리모델링 및 규모의 경제 실현

• 복수 단지 결합 허용: 인접한 2개 이상의 단지가 하나의 조합을 구성하여 통합 리모델링 추진 가능
• 기대 효과: 공사비 절감 및 커뮤니티 시설의 대형화·고급화 유도

 

세제 및 비용 부담 완화

• 학교용지 부담금 감면: 학교용지 확보 의무 기준을 재건축과 동일하게 전체 세대수가 아닌 '증가 세대수' 기준으로 적용

 

시장 영향 및 수혜 지역

• 수혜 대상: 서울·수도권 중심의 1990년대 노후 중층 아파트 단지(전체 추진 단지의 94.6% 집중)
• 대표 수혜 단지: 서울 동작구 '우극신'(우성2·3차, 극동, 신동아4·5차) 통합 개발 단지, 대치2단지, 성내삼성, 목동 한신청구, 남산타운 등

 

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집을's 생각

 

재건축은 안전진단 문턱이 높고, 이미 용적률이 높은 단지의 경우 규제를 일부 풀어도 추가로 확보할 수 있는 연면적이 제한돼 사업성이 잘 나오지 않는 경우가 많습니다. 서울 내 노후 단지가 많이 남아 있지만 공급이 부족한 상황에서 정부가 철거 후 신축 건설 대신 안전진단도 간단하고 기존 뼈대를 살리다 보니 빠르게 공급이 가능한 리모델링을 규제를 완화하여 확대하려는 것으로 보입니다.

 

리모델링은 기존 동호수 유지는 장점이자 그동안의 딜레마였습니다. 철거 후 재배치가 아니라 기존 골격을 활용해 면적을 늘리는 방식이다 보니 동호수 체계가 유지돼 조합원 간 이해관계가 비교적 단순해지는 효과가 있었

습니다. 

 

하지만 동호수 배정에 있어 선택권이 생기면 저층 및 탑층은 선호할 듯하나 기존 RR 거주민 자리까지 뺏을 수 있는 상황이라면 트러블이 생길 우려가 있어 보입니다. 하지만 이 문제는 증축이 동반되다 보니 증축된 물건에 있어서 선택권을 주는 방법으로 문제를 해결할 수 있을 듯합니다. 그런데 모든 비선호 동호수가 선호 동호수 내지 평범한 동호수로 가게 되면 비선호 동호수만 남는데 이를 분양하는 것은 매력적이 않아 사업성이 떨어지지 않을까 싶습니다.

 

추가 공급을 만드는 역할 및 대형 평형 거주민이 너무 과도한 평형에 부담스러울까봐 대형 평형 분할에 대한 솔루션을 가지고 왔습니다. 솔루션 자체는 개인적으로는 너무 좋은 방법 같습니다. 개인의 입장에서도 대형 평형이라고 해도 딱 절반 평형인 아파트 가격의 2배가 되지 않으니 초과 이익을 기대할 수 있습니다. 하지만 실무적으로는 의문이 남습니다. 현 시점에 다주택자 규제를 하고 있고, 토허구역 내에서는 실거주 1채를 강조하는데 2주택을 받게 되면 다주택자가 되는데 이런 상황에서는 세금을 어떻게 계산할 지 궁금합니다.

 

또 체감이 되는 변화는 통합 리모델링 허용입니다. 기존에는 단지별로 쪼개 추진하다 보니 규모가 작아 공사비, 설계비, 금융 비용 측면에서 애매했습니다. 또한 재건축 및 리모델링을 위해서는 동의율이 중요한데 소수 강경 반대자에게 끌려다니는 구조가 자주 발생했습니다. 반면 인접 단지를 묶어 한 조합으로 추진하면 규모의 경제가 작동하게 되어 공사비 협상력도 커지며, 커뮤니티 시설의 대형화와 고급화도 가능해집니다. 단지 간 이해관계 조정이라는 새로운 난이도가 생기긴 하지만 작아서 못하는 사업을 커서 되는 사업으로 바꿀 수 있다는 것이 굉장한 장점이라 생각합니다.

 

통합 리모델링이 매력적인 또 하나의 이유는 리모델링 방식 선택의 폭이 넓어지기 때문입니다. 리모델링은 크게 수평 증축, 수직 증축, 별동 증축으로 나뉘는데, 여러 단지를 묶어 계획하면 별동 증축을 설계적으로 풀어내기가 수월해집니다. 별동 증축은 기존 건물의 구조를 크게 건드리지 않으면서도 독립된 신축을 만들 수 있어 안전성 확보에 유리하고 일반분양 물량 확보에도 도움이 돼 사업성을 끌어올리는 카드가 되어 매력적이라 생각합니다.

 

여기에 상가 규제 완화와 배치 유연성까지 더해지면 거주 편의성이 굉장히 개선될 듯합니다. 상가 증축 한도가 커지고 철거 후 재배치가 가능해지면, 통합 리모델링 단지에서는 주거동 계획과 상업시설 계획을 한 번에 최적화할 수 있습니다. 연식 개선으로 주거 품질이 좋아진 단지에 그치지 않고, 단지 주변 동선과 가시성을 고려한 상가 구성이 가능해지면서 생활 편의와 단지 가치가 함께 올라가 시너지가 발생할 것으로 보입니다. 

 

이번 개정안의 핵심은 재건축이 어려운 고용적률 단지에도 사업성을 부여하려는 시도라고 생각합니다. 특히 통합 리모델링 허용은 규모의 경제를 통해 기존에 사업 추진이 어려웠던 단지들에게 새로운 선택지를 제공할 수 있습니다. 다만 리모델링은 어디까지나 재건축의 대체재이지 완전한 대체물은 아닙니다. 왜냐하면 리모델링이 기존 구축보다는 좋아지는 것이지 완전히 새롭게 짓는 재건축보다는 모양과 설비의 질에 대한 아쉬움이 있기 떄문입니다. 향후 시장에서는 리모델링 단지와 재건축 단지의 가치 차이가 어떻게 형성되는지 함께 지켜볼 필요가 있어 보입니다.