"금리 오르면 또 폭락?"…이번엔 '영끌'이 없어 안 무너진다 | 2026.06.02 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/119/0003096843?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

한국은행의 올 하반기 기준금리 인상 공식화에 따라, 고공행진 중인 공사비 부담에 직면한 건설업계의 자금 조달 및 분양 시장 위축 우려 가중

 

핵심 내용

 

건설사 자금 조달 및 사업성 악화

• 금융비용 증가: 금리 인상에 따른 PF 대출 및 회사채 발행 금리 상승으로 건설사 사업비 부담 가중 및 수익성 저하
• 신규 사업 위축: 토지 매입비, 공사비, 금융비용 상승으로 인한 기대 수익률 하락 및 지방·저수익 사업장의 착공 연기·보류 속출
• 한계 기업 타격: 신용등급이 낮고 자금 여력이 부족한 중소 건설사 중심의 경영난 심화

 

수요자 대출 부담 및 매수 심리 위축

• 주담대 금리 폭등 우려: 현재 5대 은행 주담대 고정금리(연 4.26~7.10%)에서 한은 금리 인상 시 상단 8%대 육박 전망
• 청약 및 매수세 둔화: 대출 이자 부담 증가에 따른 주택 구매 여력 축소 및 청약 시장 위축

 

정비사업 차질 및 공급 부족 우려

• 조합원 분담금 증가: 재건축·재개발 사업의 금융비용 증가로 조합 이자 부담 가중 및 사업 추진 속도 지연
• 공급 절벽 가능성: 건설사의 신규 착공 기피로 장기적인 주택 공급 부족 및 향후 집값 상승 압력 작용

 

시장 양극화 심화

• 입지별 차별화: 자금력을 갖춘 실수요자의 서울 핵심 입지 및 브랜드 단지 쏠림 현상 지속
• 지방 시장 침체: 수도권 대비 수요가 취약한 지방 분양 시장의 침체 골 심화

 

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집을's 생각

 

반도체를 필두로 우리나라 경제 성장 지표가 예상보다 견조하게 따라오니, 한국은행은 물가를 잡기 위해 다시 금리 인상을 염두에 두는 것으로 보입니다. 일반적으로 금리가 오르면 시중 유동성이 줄고, 그 결과 물가와 자산 가격의 상승 압력이 완화됩니다. 동시에 기업과 가계의 자금조달 비용이 커지면서 투자와 소비가 둔화되고, 성장률도 눌릴 가능성이 높아집니다.

 

이 메커니즘이 강력한 이유는 대부분의 사업은 자기 돈만으로 굴러가지 않는다는 현실 때문입니다. 기업은 프로젝트를 진행할 때 대부분 외부 자금을 섞어 쓰고, 그 도움에는 대가가 붙습니다. 일반적으로 이자라는 형태로 비용을 치르며 돈을 빌리게 되는데, 금리가 오르면 같은 규모의 자금을 쓰더라도 금융비용이 급격히 커집니다.

 

여기서부터 선택지는 뻔해집니다. 상환 여력이 버티는 선에서 대출 규모를 줄여 원래 계획했던 사업의 규모를 축소하거나, 원가절감으로 들어갑니다. 기사에서 언급하듯 PF 대출과 회사채 금리가 동시에 오르는 국면에서는 건설업처럼 선투입이 크고 기간이 긴 산업이 가장 먼저 타격을 받습니다. 착공이 미뤄지고, 수익성이 애매한 사업장은 보류되며, 자금 여력이 약한 중소 건설사일수록 충격은 더 커집니다.

 

그래서 이번 금리 인상을 볼 때도 금리가 오르면 무엇이 흔들리는가를 고민할 필요가 있습니다. 금리는 단순히 대출 이자가 조금 오르는 문제가 아니라, 시장의 레버리지 영향력을 바꾸는 변수이고, 과거 부동산 하락장에서 가장 결정적인 촉발 요인 중 하나였기 때문입니다. 

 

이전 하락장에서는 FOMO가 사회 전반을 덮으면서 영끌이 보편화됐고, 월 상환액을 사실상 감당 가능한 최대치로 맞춘 가계가 많았습니다. 그런데 금리가 오르자 변동금리 대출의 특성상 상환 부담이 급증했고, 어느 순간부터는 월급으로도 원리금을 감당하지 못하게 되었습니다. 그때부터 매도는 선택이 아니라 생존을 위한 유일한 방법이 되어 버렸고 매물이 시장에 쏟아지며 하락 압력이 커졌습니다.

 

갭투자도 같은 구조로 흔들렸습니다. 전세 시장의 상당수는 세입자의 전세대출로 굴러가는데 금리가 오르면 전세대출 금리도 함께 오르니 세입자 역시 버티기 어려워집니다. 감당이 안 되는 세입자들은 입지가 떨어지는 곳으로 이동하거나 월세로 전환하려고 하고, 그 과정에서 전세 수요가 꺾이며 역전세가 발생합니다. 집주인(투자자)은 돌려줘야 할 전세금이 있는데 새 세입자를 같은 조건으로 구하기 어렵고 급매로 처분해 현금을 만들거나, 역월세 형태로 비용을 추가로 부담하며 버텨야 합니다. 금리 인상은 이렇게 매수자만이 아니라 세입자, 집주인, 금융시장까지 연결된 고리를 통해 시장 전반의 압력을 키웁니다.

 

다만 지금의 시장에서는 과거처럼 금리 상승이 하락장의 스위치로 곧장 작동할 가능성은 상대적으로 제한적이라고 봅니다. 지금도 과열 신호가 보이긴 하지만, 과거와 달리 대출 규제가 강해 영끌이라는 단어가 성립할 만큼 레버리지를 극단적으로 당기기가 어렵습니다. 즉, 금리 상승이 와도 즉시 상환 불능 → 강제 매도로 이어질 대상자가 과거만큼 크지 않을 수 있습니다. 게다가 매매가 단위가 큰 핵심 단지들은 토허제로 실거주 요건이 붙어 있고 공급까지 적다 보니 역전세 리스크도 낮아 투자자도 비교적 안전합니다. 결과적으로 시장의 바닥을 구성하는 수요가 이전 사이클보다 더 실수요 기반에 가까워 충격 흡수력이 더 탄탄하다고 보는 것입니다.

 

그럼에도 금리 인상이 영향이 없다기보다는 영향의 형태가 달라질 가능성이 크다고 생각합니다. 기사에서 말하듯 건설업계는 이미 고환율, 고유가, 지정학적 리스크로 공사비 압박이 큰데, 여기에 금리까지 오르면 신규 사업 추진이 위축되고 정비사업도 금융비용 부담으로 속도가 늦어질 수 있습니다. 이는 중장기적으로는 공급 부족을 더 심화시키는 방향으로 작동하지 않을까 싶습니다.