지방선거 압승이 가져올 나비효과 | 2026.06.04 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/article/005/0001852920

 

---

기사 요약

 

배경 

 

6·3 지방선거 마무리 이후, 이재명 대통령의 SNS 발언을 중심으로 투기 억제 및 세수 확보를 위한 정부의 부동산 세제 개편 논의 본격화

 

핵심 내용

 

장기보유특별공제(장특공제) 실거주 기준 차등화

• 현황: 1세대 1주택자 10년 이상 보유 시 양도소득세 최대 40% 공제 혜택 제공
• 개편 방향: 비거주 1주택 등 투자·투기 목적 주택에 대한 공제 혜택 축소 및 실거주 여부에 따른 혜택 차등화 검토

 

다주택자 및 기업 보유세 강화

• 개인 보유세: 종합부동산세 및 재산세 인상을 통해 다주택자의 보유 비용 부담 가중 유도
• 기업 보유세: 생산·투자에 쓰이지 않는 기업의 비업무용 부동산에 대한 대대적인 보유세 부과 검토

 

등록임대사업자 세제 혜택 축소

• 현황: 등록임대주택 사업자에 대한 다주택자 양도세 중과 배제 혜택 부여
• 개편 방향: 의무임대기간 종료 후에도 유지되는 양도세 중과 제외 특혜의 영구 적용 타당성 재검토 및 축소 가능성

 

세제 개편 추진의 한계 및 유의점

• 조정 필요성: 실거주 1주택자 보호와 투자 목적 과세 강화 사이의 균형 조율 필요
• 시장 부작용 우려: 보유세 강화에 따른 조세 저항 및 임대 혜택 축소로 인한 임대시장 공급 위축 우려 존재

 

---

집을's 생각

 

제9회 전국동시지방선거가 도지사 기준 12 대 4과 구, 시, 군 장 기준 121 대 95라는 결과로 진보 성향 여당의 압도적인 승리로 마무리되었습니다. 이번 6.3 지방선거 이전에도 여당의 의석수가 많아 대통령의 정책은 강력한 추진력을 보여왔습니다. 그런데 이번 선거를 통해 대통령과 정치적 지향점을 공유하는 지방정부까지 대거 들어서면서 그동안 대통령이 SNS를 통해 피력해 온 급진적인 부동산 개혁 구상들은 이제 한층 더 빠른 속도로 실행될 것으로 보입니다.

 

대통령의 행보를 지켜보면 비록 비공식적인 SNS 채널을 통한 소통이지만 언급된 내용들은 단순한 의견 표명이 아니라 향후 부동산 규제의 방향을 미리 보여주는 나침반 역할을 해왔습니다. 그렇다면 아직 실행되지는 않았지만 정부가 예고한 규제안들을 살펴보는 것만으로도 향후 시장의 방향성을 충분히 예측할 수 있습니다.

 

대표적으로 비거주 1주택자에 대한 양도세 감면 축소, 다주택자에 대한 보유세 강화, 그리고 임대사업자의 세제 혜택 폐지 예고가 있습니다. 이미 시행 중인 토지거래허가제까지 더해 보면 이 모든 대책을 관통하는 메세지는 실거주가 아닌 주택 보유는 투기라는 프레임입니다.

 

하지만 이러한 실거주 만능주의 정책은 시장의 가장 기본적인 작동 원리인 임대차 수요를 간과하고 있습니다. 자산과 소득의 한계 때문에, 혹은 직장 이전이나 자녀 교육, 보육 등 다양한 개인적 사정으로 인해 자가 소유 대신 임차를 선택해야 하는 이들은 언제나 존재하기 마련입니다. 정부의 강력한 규제로 다주택자가 사라지고 모두가 실거주 1주택만 보유하는 세상이 온다면, 이 필수적인 임대 매물은 대체 누가 공급할 수 있을지 의문이 생기지 않을 수 없습니다.

 

비록 이번 서울시장 선거에서 여당 후보가 당선되지는 않았지만 진보 진영이 제시했던 공약을 보면 이 질문에 대한 그들의 해결책을 유추할 수 있습니다. 바로 민간 임대 시장을 축소하는 대신 그 빈자리를 국가가 주도하는 공공 임대로 채울 것으로 보입니다.

 

가장 큰 문제는 공공임대의 공급은 민간임대와 달리 부동산 매매가 안정화에 크게 기여하지 못한다는 것입니다. 오히려 공공임대 들어가기 위해서 인근 지역에 거주하면서 전세가 상승에는 기여한 사례는 많습니다. 마곡 사례만 보더라도 14, 15년에 마곡앰밸리가 대거 들어왔음에도 상승 압력이 강하였습니다. 이렇듯 공공 임대가 매매가를 안정화시키지 못하는 이유는 민간 임대와 공공 임대가 시장에서 발휘하는 경쟁력과 대중적 인식의 격차가 크기 때문으로 보입니다.

 

예를 들어 구로구 천왕 생활권의 경우, 7호선 역세권이라는 훌륭한 입지적 장점을 가졌음에도 불구하고 장기전세와 임대주택 비중이 높아 교통 편의성 대비 저평가받는 경향이 있습니다. 물론 판교 주공 단지나 마곡 앰밸리처럼 입지적 가치가 압도적인 곳들은 임대 단지라는 낙인을 극복하고 제 가치를 찾아가기도 합니다. 이는 입지가 워낙 좋아 감안하는 부분일 뿐 선호하는 것은 아닙니다.

 

민간 임대 시장은 수많은 개인 임대인들이 각자 세입자를 유치하기 위해 치열하게 경쟁합니다. 잔금 치거나 역전세를 맞기 싫기 때문입니다. 그렇다보니 임대인들은 경쟁력을 갖추기 위해 도배나 장판을 새로 하고 올수리를 하는 등 주거 컨디션 향상과 합리적인 가격 책정에 신경을 쓸 수밖에 없습니다. 더욱이 부동산은 단가가 매우 높아 개인이나 특정 기업이 시장을 독점(사재기)할 수 없으므로 가격이 시장 원리에 따라 자연스럽게 안정되는 효과가 있습니다.

 

반면, 공공이 임대 공급을 독점하게 되면 상황이 달라집니다. 공공 임대는 여전히 낙후되고 획일화된 주거 환경이라는 부정적인 이미지를 완전히 탈피하지 못했습니다. 거대한 공공 기관이 수만 가구에 달하는 아파트의 미세한 하자 보수나 입주민들의 다양한 요구사항에 민첩하게 대응하기란 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 

 

이러한 공공 주도의 임대 공급은 관리 부실과 서비스 질 저하로 이어지기 쉬우며 공공의 정책 변화와 결정에 따라야 하는 문제와 관리 소홀이 수많은 서민 가구의 주거 환경을 한순간에 악화시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 민간의 활력을 억누르고 공공의 선의에만 의존하는 임대차 시장의 재편이 우려스러운 이유가 바로 여기에 있습니다.