아파트는 늦고 전세는 비싸서…결국 ‘작은 집’으로 몰린다 | 2026.05.27 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/article/421/0008966750

 

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기사 요약

 

배경 

 

수도권 아파트 공급 부족 우려와 전세난이 지속됨에 따라, 정부가 도시형생활주택 및 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 완화하여 2030년까지 수도권에 11만 가구를 신속 공급

 

핵심 내용

 

도시형생활주택 규제 완화 및 공급 확대 (2030년까지 7.7만 가구)

• 세대수 제한 완화: 준주거·상업·공업지역 내 세대수 제한을 기존 300세대 미만에서 500세대 미만으로 확대(역세권은 조례를 통해 최대 700세대 미만까지 주택법 개정 추진)
• 건축 규제 완화: 최대 층수를 5층에서 6층으로 완화하고 일조권 규제 개선
• 의무시설 면제: 반경 300m 이내 유사시설 존재 시, 150세대 이상 공급 시 의무화되었던 주민공동시설(경로당, 어린이집 등) 설치 의무 면제

 

공실 상가·오피스의 주거용 전환 지원 (2030년까지 3.3만 가구)

• 용도 변경 허용: 과잉 공급으로 공실률이 높은 지식산업센터의 오피스텔 전환 허용(기존에는 기숙사와 고시원만 가능)
• 주차장 의무 면제: 30㎡ 미만 준주택으로 변경 시 주차장 추가 확보 의무 면제
• 입주 자격 완화: 기숙사 입주 자격을 기존 소속 근로자에서 인근 근로자까지 확대

 

비아파트 사업자 대상 금융 지원 강화

• 대출 한도 및 금리 우대: 2027년까지 한시적으로 도시형생활주택 주택도시기금 대출 한도를 가구당 7000만 원에서 1억 1000만 원으로 확대하고 금리는 3.4%로 인하(60~85㎡ 중형 평형은 민간까지 확대하여 한도 1억 2000만 원, 금리 3.6% 적용)
• 리모델링 및 보증 지원: 비주거 건물을 준주택으로 리모델링하는 사업자 대상 연 3%대 기금 대출 및 HUG 모기지보증 신설
• HUG 특례 보증: 수도권 비아파트 전용 HUG 특례 PF·분양보증 신설을 통한 발급 요건 완화 및 보증료율 인하

 

미착공 사업장 지원 및 신속한 제도 개선

• 지원 센터 가동: 금융 조달 및 공사비 분쟁으로 착공이 지연된 수도권 미착공 물량(약 10만 가구 추산) 지원을 위해 '현장 애로해소 지원센터' 출범
• 빠른 입법 추진: 내부 규정 즉시 개선 및 시행령 등 법령 개정을 3개월 내 완료 목표로 추진

 

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집을's 생각

 

수도권, 특히 서울의 아파트 공급 부족 우려와 전세난이 이어지면서 정부는 비아파트 공급을 빠르게 늘리는 대책을 내놓고 있습니다. 큰 방향은 두 가지입니다. 도시형생활주택(도생) 규제 완화를 통한 신속 공급, 공실 상가, 오피스, 지식산업센터(지산)의 주거 전환입니다. 의도는 시간이 오래 걸리는 아파트 공급을 기다리는 동안 도심 내에서 빠르게 물량을 확보해 전세 숨통을 틔우겠다는 접근입니다.

 

도시형생활주택은 1~2인 가구가 도심에 거주할 수 있도록 주택법 체계 안에서 도입된 소형 주거 유형입니다. 그동안 아파트와 구분하기 위해 300세대 미만, 층수 등 여러 제한이 적용돼 왔습니다. 그 이유는 도생이 아파트처럼 관리사무소, 놀이터, 대단지 커뮤니티 등이 없는 경량화된 주택기 때문입니다. 

 

이번 대책은 이 제한을 완화해 세대수 확대, 층수 완화, 일부 공동시설 의무 면제 등을 추진합니다. 애초에 도생이 아파트보다 인허가도 간소하여 건설도 빨라 빠르게 공급할 수 있었는데 그 속도가 더 빨라질 것으로 보입니다. 이 덕분에 단기적으로는 도심 내 임대 수요를 흡수하는 효과를 낼 수 있습니다.

 

다만 한계도 있습니다. 도생은 전용면적 제한 등 구조적 특성상 주택이 작고, 생활 인프라의 외부 의존도가 높아 장기 거주 대안으로는 부족할 수 있습니다. 결국 이번 완화는 수요가 큰 곳에 빠르게 방을 더 만든다는 의미에서는 현실적인 처방이지만, 가족 단위, 중장기 거주 수요까지 흡수하기에는 제약이 큽니다.

 

두 번째는 공실 상가, 오피스, 지식산업센터 등을 주거용(원룸·오피스텔 등)으로 전환하는 방식입니다. 기존에도 기숙사나 고시원 등 제한적 용도 변경은 가능했지만, 이번 대책은 오피스텔 전환 허용 등 범위를 넓히는 것입니다. 이는 공실 문제도 해결하면서 동시에 주거 물량을 늘릴 수 있다는 점에서 효율적으로 보입니다.

 

하지만 이 방식은 용도만 바꾸면 끝이 아닙니다. 애초에 업무시설로 설계된 건물은 채광, 환기, 배관, 방재, 소음, 동선 등에서 주거 적합성이 떨어지는 경우가 많아, 용도 변경과 함께 실질적인 주거 성능을 확보하는 리모델링 비용이 뒤따릅니다. 또한 호실 단위로 이해관계자가 나눠져 있어, 전환을 추진하려면 의사결정에서 마찰이 생기기 쉽습니다. 게다가 공실을 오래 보유한 사업장일수록 금융 부담이 누적돼 있을 가능성이 큰데, 추가 리모델링까지 감당할 수 있느냐가 사업 성패를 좌우할 수 있기 때문입니다.

 

더 나아가 수요 측면에서도 질문이 남습니다. 지금은 전세난과 공급 부족으로 대안 주거 수요가 존재하지만, 추후 아파트 공급이 본격화되면 주거 선호가 다시 아파트로 쏠리면서 이러한 전환 주택이 상대적으로 외면받을 가능성도 있습니다. 즉 단기 수급 압력을 낮추는 데는 도움이 되더라도, 시장 상황이 바뀌면 경쟁력이 약해질 수 있습니다.

 

정리하면 이번 대책은 아파트 공급이 단기간에 늘어나기 어렵다는 현실 때문에 도심에서 가능한 수단을 총동원해 일단 물량을 확보하려는 전략으로 보입니다. 당장의 전세난을 완화하는 데는 의미가 있지만 도생 확대는 장기 거주 해법으로 한계가 있고, 공실 전환은 실행 난도와 비용 부담이 큰 편입니다. 무엇보다 이것만으로는 수도권 주거 문제의 핵심인 아파트 공급 부족을 해결하기 어렵습니다.

 

중장기적으로는 재건축, 재개발 등 도심 내 주택 공급 속도를 높이는 방향이 병행돼야 합니다. 그렇지 않으면 단기 부족을 메우기 위해 또 다른 유형을 급히 늘리고, 시간이 지나 다시 수요에서 밀려나 추가 비용을 투입하는 식의 땜질-재땜질이 반복될 수 있습니다. 단기 처방은 하되 그 처방이 불러올 부작용과 추가 비용까지 고려할 필요가 있어 보입니다.

 

 

https://n.news.naver.com/article/421/0008966750

 

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기사 요약

 

배경 

 

수도권 아파트 공급 부족 우려와 전세난이 지속됨에 따라, 정부가 도시형생활주택 및 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 완화하여 2030년까지 수도권에 11만 가구를 신속 공급

 

핵심 내용

 

도시형생활주택 규제 완화 및 공급 확대 (2030년까지 7.7만 가구)

• 세대수 제한 완화: 준주거·상업·공업지역 내 세대수 제한을 기존 300세대 미만에서 500세대 미만으로 확대(역세권은 조례를 통해 최대 700세대 미만까지 주택법 개정 추진)
• 건축 규제 완화: 최대 층수를 5층에서 6층으로 완화하고 일조권 규제 개선
• 의무시설 면제: 반경 300m 이내 유사시설 존재 시, 150세대 이상 공급 시 의무화되었던 주민공동시설(경로당, 어린이집 등) 설치 의무 면제

 

공실 상가·오피스의 주거용 전환 지원 (2030년까지 3.3만 가구)

• 용도 변경 허용: 과잉 공급으로 공실률이 높은 지식산업센터의 오피스텔 전환 허용(기존에는 기숙사와 고시원만 가능)
• 주차장 의무 면제: 30㎡ 미만 준주택으로 변경 시 주차장 추가 확보 의무 면제
• 입주 자격 완화: 기숙사 입주 자격을 기존 소속 근로자에서 인근 근로자까지 확대

 

비아파트 사업자 대상 금융 지원 강화

• 대출 한도 및 금리 우대: 2027년까지 한시적으로 도시형생활주택 주택도시기금 대출 한도를 가구당 7000만 원에서 1억 1000만 원으로 확대하고 금리는 3.4%로 인하(60~85㎡ 중형 평형은 민간까지 확대하여 한도 1억 2000만 원, 금리 3.6% 적용)
• 리모델링 및 보증 지원: 비주거 건물을 준주택으로 리모델링하는 사업자 대상 연 3%대 기금 대출 및 HUG 모기지보증 신설
• HUG 특례 보증: 수도권 비아파트 전용 HUG 특례 PF·분양보증 신설을 통한 발급 요건 완화 및 보증료율 인하

 

미착공 사업장 지원 및 신속한 제도 개선

• 지원 센터 가동: 금융 조달 및 공사비 분쟁으로 착공이 지연된 수도권 미착공 물량(약 10만 가구 추산) 지원을 위해 '현장 애로해소 지원센터' 출범
• 빠른 입법 추진: 내부 규정 즉시 개선 및 시행령 등 법령 개정을 3개월 내 완료 목표로 추진

 

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집을's 생각

 

수도권, 특히 서울의 아파트 공급 부족 우려와 전세난이 이어지면서 정부는 비아파트 공급을 빠르게 늘리는 대책을 내놓고 있습니다. 큰 방향은 두 가지입니다. 도시형생활주택(도생) 규제 완화를 통한 신속 공급, 공실 상가, 오피스, 지식산업센터(지산)의 주거 전환입니다. 의도는 시간이 오래 걸리는 아파트 공급을 기다리는 동안 도심 내에서 빠르게 물량을 확보해 전세 숨통을 틔우겠다는 접근으로 보입니다.

 

도시형생활주택은 1~2인 가구가 도심에 거주할 수 있도록 주택법 체계 안에서 도입된 소형 주거 유형입니다. 그동안 아파트와 구분하기 위해 300세대 미만, 층수 등 여러 제한이 적용돼 왔습니다. 그 이유는 도생이 아파트처럼 관리사무소, 놀이터, 대단지 커뮤니티 등이 없는 경량화된 주택기 때문입니다. 

 

이번 대책은 이 제한을 완화해 세대수 확대, 층수 완화, 일부 공동시설 의무 면제 등을 추진합니다. 애초에 도생이 아파트보다 인허가도 간소하여 건설도 빨라 빠르게 공급할 수 있었는데 그 속도가 더 빨라질 것으로 보입니다. 이 덕분에 단기적으로는 도심 내 임대 수요를 흡수하는 효과를 낼 수 있습니다.

 

다만 한계도 있습니다. 도생은 전용면적 제한 등 구조적 특성상 주택이 작고, 생활 인프라의 외부 의존도가 높아 장기 거주 대안으로는 부족할 수 있습니다. 결국 이번 완화는 수요가 큰 곳에 빠르게 방을 더 만든다는 의미에서는 현실적인 처방이지만, 가족 단위, 중장기 거주 수요까지 흡수하기에는 제약이 큽니다.

 

두 번째는 공실 상가, 오피스, 지식산업센터 등을 주거용(원룸, 오피스텔 등)으로 전환하는 방식입니다. 기존에도 기숙사나 고시원 등 제한적 용도 변경은 가능했지만, 이번 대책은 오피스텔 전환 허용 등 범위를 넓히는 것입니다. 이는 공실 문제도 해결하면서 동시에 주거 물량을 늘릴 수 있다는 점에서 효율적으로 보입니다.

 

하지만 이 방식은 용도만 바꾸면 끝이 아닙니다. 애초에 업무시설로 설계된 건물은 채광, 환기, 배관, 방재, 소음, 동선 등에서 주거 적합성이 떨어지는 경우가 많아, 용도 변경과 함께 실질적인 주거 성능을 확보하는 리모델링 비용이 뒤따릅니다. 또한 호실 단위로 이해관계자가 나눠져 있어, 전환을 추진하려면 의사결정에서 마찰이 생기기 쉽습니다. 게다가 공실을 오래 보유한 사업장일수록 금융 부담이 누적돼 있을 가능성이 큰데, 추가 리모델링까지 감당할 수 있느냐가 사업 성패를 좌우할 수 있기 때문입니다.

 

더 나아가 수요 측면에서도 질문이 남습니다. 지금은 전세난과 공급 부족으로 대안 주거 수요가 존재하지만, 추후 아파트 공급이 본격화되면 주거 선호가 다시 아파트로 쏠리면서 이러한 전환 주택이 상대적으로 외면받을 가능성도 있습니다. 즉 단기 수급 압력을 낮추는 데는 도움이 되더라도, 시장 상황이 바뀌면 경쟁력이 약해질 수 있습니다.

 

정리하면 이번 대책은 아파트 공급이 단기간에 늘어나기 어렵다는 현실 때문에 도심에서 가능한 수단을 총동원해 일단 물량을 확보하려는 전략으로 보입니다. 당장의 전세난을 완화하는 데는 의미가 있지만 도생 확대는 장기 거주 해법으로 한계가 있고, 공실 전환은 실행 난도와 비용 부담이 큰 편입니다. 무엇보다 이것만으로는 수도권 주거 문제의 핵심인 아파트 공급 부족을 해결하기 어렵습니다.

 

중장기적으로는 재건축, 재개발 등 도심 내 주택 공급 속도를 높이는 방향이 병행돼야 합니다. 그렇지 않으면 단기 부족을 메우기 위해 또 다른 유형을 급히 늘리고, 시간이 지나 다시 수요에서 밀려나 추가 비용을 투입하는 식의 땜질-재땜질이 반복될 수 있습니다. 단기 처방은 하되 그 처방이 불러올 부작용과 추가 비용까지 고려할 필요가 있어 보입니다.