집값이 이상한 이유, 9억과 15억이 만든 착시 | 2026.04.23 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/015/0005278366

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기사 요약

 

배경

신생아 특례대출 등 정책대출과 대출 규제 영향으로 부동산 시장에서 아파트값 이상 현상 발생

 

핵심 내용

 

중소형 > 대형 가격 역전

• 경기 용인·수원·안양 등에서 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트가 대형 면적보다 비싸게 거래
• 실거래가 기준 동일 단지 내 중소형이 대형 대비 약 10% 높은 사례 발생

 

신생아 특례대출 영향

• 시세 9억원 이하·전용 85㎡ 이하 주택에만 적용
• 최저 금리 연 1.8%, 소득 요건 완화로 수요 집중
• 청년·신혼부부 매수 증가로 중소형 가격 상승 및 9억원 수렴

 

지역별 시장 왜곡

• 경기: 9억원 이하 아파트 다수 → 중소형 가격 급등 및 면적 간 가격 역전
• 서울: 대출 규제로 15억원 기준 형성 → 중·저가 아파트 가격 15억원 밀착

 

풍선효과 및 부작용

• 대출 규제 완화 지역 집값 급등
• 혜택 기준선(9억·15억)에 가격 집중
• 전세 부족·내 집 마련 수요 증가와 맞물려 시장 왜곡 심화

 

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집을's 생각

 

현재 서울수도권 부동산 시장은 가격이 자율적으로 형성되기보다 정책에 의해 만들어진 기준선을 중심으로 재편되고 있습니다. 원인은 크게 두 가지입니다. 신생아 특례대출이 적용되는 9억원 구간, 그리고 주담대 한도가 크게 달라지는 15억원 구간입니다. 이 두 기준을 중심으로 수요가 집중되며 가격 수렴 현상이 나타나고 있습니다.

 

먼저 9억원 구간입니다. 신생아 특례대출은 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하라는 명확한 요건이 있으며, 금리 또한 연 1.8% 수준으로 현재 시장금리(4%대) 대비 매우 낮습니다. 이로 인해 단순한 금리 차이를 넘어 실질적으로 감당 가능한 매수 범위가 달라지게 됩니다. 그 결과 신혼부부를 중심으로 해당 혜택을 우선적으로 고려하게 되고, 자산의 가치보다 대출 가능 여부를 기준으로 의사결정하게 됩니다. 즉, 수요가 가치가 아닌 자격 요건 기준으로 움직입니다. 같은 단지 내에서도 더 넓은 평형보다 전용 85㎡ 이하 평형이 더 높은 가격에 거래되는 역전 현상이 나타나는 이유입니다. 

 

다음은 15억원 구간입니다. 서울의 경우 주요 지역 84㎡는 이미 15억원을 초과한 상황에서 대출 규제가 또 하나의 기준선을 형성하고 있습니다. 15억원 이하와 초과 구간에서 주담대 한도가 크게 달라지기 때문에 수요는 자연스럽게 15억원 이하에 머무르게 됩니다. 이 과정에서 상대적으로 진입이 용이한 소형 평형으로 수요가 먼저 유입되며 가격이 빠르게 상승합니다. 그 결과 59㎡와 84㎡ 간 가격 격차가 빠르게 축소되었습니다. 

 

현재 시장은 가치 중심의 시장이라기보다 정책 중심의 시장에 가깝습니다. 가격은 입지나 상품성보다 대출 가능 여부와 규제 기준에 의해 크게 영향을 받고 있으며, 그로 인해 동일 단지 내에서도 비합리적인 가격 구조가 형성되고 있습니다. 또한 이러한 환경은 자본 여력이 있는 수요자에게 상대적으로 유리하게 작용하고 있습니다.

 

이러한 상황을 단순히 불공정하다고 불평하는 것에 그치는 것은 투자자의 태도가 아닙니다. 정책은 반복적으로 유사한 방식의 가격 왜곡을 만들어왔고, 그 과정에서 영향을 받는 주체와 수혜를 보는 주체는 항상 존재해 왔습니다. 따라서 향후 정책으로 인해 새로운 가격 왜곡이 발생할 때를 대비하여 자본을 축적하고, 자산의 가치를 구별할 수 있는 기준을 갖추는 것이 보다 현실적인 대응이라고 생각합니다.