장특공 손보면 매물이 나온다? 오히려 반대일 수 있다 | 2026.04.20 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/025/0003517329

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기사 요약

 

배경

 

이재명 대통령의 1주택자 양도세 장기보유특별공제(장특공) 축소·폐지 시사에 따른 강남권 중심 세 부담 확대 및 시장 충격 우려 확산

 

핵심 내용

 

이슈 제기: 장특공은 ‘장기보유 감세’라는 문제의식

• 장특공을 거주 여부와 무관하게 장기 보유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도로 규정
• 거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택값 상승 이익에 내야 할 세금이라는 논리 제시
• 실거주 1주택자 세금 폭탄 주장은 논리 모순·거짓 선동이라고 반박

 

개편 방향: 공제 기준의 실거주 중심 재편 가능성

• 시장에서는 향후 실거주 여부가 공제의 핵심 기준이 될 것으로 예상
• 대통령이 “다주택자뿐 아니라 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다”는 취지로 압박해왔다는 설명

 

추진 방식: 단계적 폐지 + 되돌리기 차단 구상

• 점진적·단계적 폐지로 팔 기회를 주면 매물 유도(출회) 가능 주장
• 장특공제 부활 못 하도록 법으로 명시 언급(정권 교체 시에도 변경 어렵게 한다는 취지)

 

제도 현황: 12억원 초과 1주택 고가주택에 적용되는 구조

• 양도가액 12억원 이하 비과세, 12억원 초과 주택은 보유·거주 기간에 따라 양도차익 공제
• 보유·거주 각 연 4%, 10년 이상 보유·거주 시 최대 80%(40%+40%) 공제
• 2021년부터 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%) 요건 분리(2020년까지는 보유만으로 최대 80% 가능)

 

세 부담 영향: 강남권 초고가 1주택자 중심 ‘급증’ 가능성

• 강남구 사례 모의계산(10년 전 10억 매입→40억 매도, 2년 거주 가정)
  • 현행(공제율 48%) 양도세 약 4억6676만원
  • 공제율 16%로 낮아지면 양도세 7억9940만원
  • 약 3억3000만원 추가 부담
  • 거주 요건만 적용 시 세 부담 추가 확대 가능성 언급
• 양도차익이 크고 오래 보유한 집일수록 공제율이 높아 강남권 고가주택에 타격 집중 전망

 

시장 파장: 매물 출회 가속 vs 거래 위축·매물 잠김

• 출회 전망
  • 강남권 고령 1주택자 매물 출회 가속화 가능 의견
  • 보유세 강화 기조 + 장특공 축소 시 세 부담 누증 논리
• 잠김 우려
  • 서울 아파트 평균가격 15억원 돌파 상황에서 상당수 1주택자 영향 지적
  • 똘똘한 한 채 세 부담 강화 시 사고팔 유인 감소, 거래 위축 가능
  • 공급 활성화 대책 병행 필요 주장

 

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집을's 생각

 

기존 1세대 1주택 고가주택의 양도세 장기보유특별공제(장특공)는 보유와 거주에 대해 각각 최대 40%씩 공제해 주는 구조였습니다. 그런데 최근에는 “거주 여부와 무관하게 장기 보유만으로 세금을 깎아주는 것이 적절한가”라는 문제의식 아래, 특히 비거주 1주택에 대해서는 보유 공제를 축소하거나 폐지하려는 움직임이 나타나고 있습니다.

 

이 흐름을 시장 상황과 연결해 보면, 정책의 1차 목표는 결국 매물 유도로 보입니다. 서울 집값이 높은 수준에서 유지되는 가운데 토지거래허가제 등으로 거래가 제약되고, 거래 기간 확대에도 생각보다 매물이 충분히 나오지 않는 상황에서 비거주 1주택자를 압박해 매도 선택을 늘리고 가격을 안정시키려는 시도로 보입니다.

 

다만 장특공은 어디까지나 양도세(에 붙는 공제입니다. 보유세처럼 가지고 있는 것만으로 바로 부담이 발생하는 게 아니라, 팔아야만 세 부담이 현실화됩니다. 게다가 1세대 1주택은 12억원 이하 비과세이고, 장특공 이슈는 구조적으로 12억원 초과 구간에 집중됩니다. 문제는 현재 12억원을 넘는 단지 상당수가 시장에서 흔히 말하는 ‘똘똘한 한 채’로, 장기적으로 우상향 기대가 강한 자산이라는 점입니다. 유동성과 인플레이션 환경에서 실수요든 자산가든 좋은 입지, 좋은 상품을 들고 있는 사람은 공제가 불리해졌다고 해서 매도 쪽으로 움직이지 않을 수 있습니다. 오히려 세 부담이 커졌으니 더더욱 팔 이유가 없다는 심리가 생기면, 정책 의도와 달리 매물 잠길 수도 있습니다.

 

특히 정권이 바뀌어도 장특공 부활을 못 하도록 법으로 명시하겠다는 방향은 우려가 큽니다. 부동산은 대표적인 사이클 자산이고, 하락기에는 시장의 급랭과 연쇄 충격을 완충하기 위해 세제나 금융 규제를 한시적으로 완화할 필요가 생길 때가 있습니다. 그런데 특정 제도를 법으로 고정해 정책의 되돌림 가능성 자체를 봉쇄해 버리면, 시장 상황 변화에 따라 유연하게 대응할 정책 옵션이 줄어들 수 있습니다. 죽, 대응 능력을 잃을 수 있습니다.

 

비슷한 맥락에서 과거에도 규제 일변도만 있었던 것은 아닙니다. 같은 진영의 문재인 정부 시기에도 시장 필요에 따라 고령자·장기보유 1주택자 종부세 세액공제 확대, 일부 규제지역 조정, LTV 완화 등 완화 성격의 정책이 병행된 적이 있습니다. 규제를 통한 집값 안정을 목표로 하는 정부라도 시장이 급격히 얼어붙거나 부작용이 커지면 어느 시점에는 완화 카드를 꺼낼 수밖에 없습니다. 

 

장특공 축소·폐지는 단순히 감세냐 증세냐의 문제가 아니라, 거래를 어떻게 유도할 것인가, 그리고 시장의 상승장과 하락장에서 정부가 어느 정도까지 정책 유연성을 남겨둘 것인가의 문제로 보입니다. 실거주를 우대하고 투기적 비거주 수요를 억제한다는 방향성에는 공감할 여지가 있지만, 거래세 강화가 곧바로 매물 증가로 연결된다는 보장이 없는 상황에서 버티기 심리를 강화시키는 요인이 될까 염려가 됩니다.