아파트 공급절벽의 함정: 도생주택·오피스텔이 아파트값이 된 날 | 2026.04.21 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005668844

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기사 요약

 

배경

 

서울 도심 아파트 신축 공급 가뭄이 심해지는 가운데, 핵심 입지 도시형생활주택 분양가가 아파트 시세에 근접하거나 이를 넘는 현상 확산

 

핵심 내용

 

도심 도시형생활주택 분양가, 아파트급(혹은 상회)

• 서울 중구 순화동 정동 롯데캐슬136 전용 59㎡A 고층 분양가 14억9900만원
• 3.3㎡당 8253만원으로 인근 아파트 시세와 맞먹거나 웃도는 수준
  • 서울역 한라비발디 전용 71㎡ 15억4000만원(3.3㎡당 7069만원)
  • 덕수궁 롯데캐슬 전용 56㎡ 12억원(3.3㎡당 7035만원)
  • 서울역 센트럴자이 전용 59㎡ 18억원 선

 

소형 주택 수요 확대: 청약이 ‘전용 60㎡ 이하’로 몰림

• 부동산R114: 지난해 수도권 아파트 청약 신청자 중 전용 60㎡ 이하 44.9%
• 소형 청약자 비중이 중형을 넘어선 것은 2020년 통계 집계 이후 처음

 

공급 감소: 도시형생활주택 물량 급감 + 아파트도 위축 → 희소성 반영

• 부동산R114랩스: 도시형생활주택 공급
  • 2021년 2만가구 이상 → 2024년 1만825가구 → 지난해 5355가구(4분의 1 수준)
  • 올해 1~2월 공급 998가구
• 아파트·도시형생활주택 동시에 공급 위축되며 도심 소형주택 희소성이 가격에 반영된 것으로 분석

 

빌라(연립) 임대시장에서도 공급 영향 확인

• 한국부동산원: 지난달 서울 연립주택
  • 전세가격지수 0.31% 상승(올해 들어 매달 0.3% 전후)
  • 지난해 1년 상승률 0.17%와 비교해 상승 속도 가팔라짐
  • 월세가격지수 0.39% 상승

 

규제 느슨함이 실수요·투자수요 동시 유입 구조

• 도시형생활주택은 일반 아파트보다 완화된 규제
  • 최초 분양자 실거주 의무 없음
  • 만 19세 이상이면 청약통장·거주지역 관계없이 청약 가능
  • 재당첨 제한 없음
• 아파트 청약 자격 요건에서 비교적 자유로워 실수요+투자수요가 함께 유입

 

경쟁률 및 입지: CBD 핵심 + 교통·학군·개발호재

• 최근 도심 도시형생활주택도 경쟁률:
  • 성북구 ‘장위아트포레’ 22.6대 1
  • 송파구 ‘루컴즈힐 더테라스’ 경쟁
• 정동 롯데캐슬136은 CBD 핵심부
  • 시청·서울역·광화문 도보권
  • 반경 1㎞ 내 1·2·4·5호선, GTX, 공항철도 등 6개 노선
  • 덕수초·창덕여중·이화여고·이화외고 등 학군, 대학 접근
  • 서울역 북부역세권 복합 개발, 서소문 일대 재개발 등 개발 호재 진행

 

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집을's 생각

 

서울은 아파트 공급 절벽이라는 말이 과장이 아닐 정도로 신축 공급이 부족한 상황입니다. 그러다 보니 요즘은 도시형생활주택(도생주택), 오피스텔 같은 비아파트 상품이 이전보다 훨씬 공격적으로 홍보되는 분위기이고, 시장의 관심도 자연스럽게 아파트 외 대안으로 확장되는 듯합니다.

 

저는 아파트만 정답이고 비아파트는 오답이라고 보지는 않습니다. 거주 목적과 라이프스타일에 따라 비아파트를 선택하실 수도 있고, 실제로 도심 직주근접을 최우선으로 두신다면 도시형생활주택이나 오피스텔이 더 적합한 경우도 있다고 생각합니다. 다만 임차로 거주하는 선택과 매수로 들어가는 선택은 성격이 다르다고 봅니다. 매수는 결국 가격과 미래의 출구전략까지 함께 사는 것이기 때문에, 비아파트일수록 더 냉정하게 비교해보실 필요가 있다고 생각합니다.

 

이번에 눈에 들어온 사례가 정동 롯데캐슬136(27y, 102세대)입니다. 같은 생활권에서 비교 가능한 단지들을 가격 기준으로만 보면, 서울역 한라비발디(18y, 199세대) 전용 71㎡가 15억4000만원(3.3㎡당 7069만원), 덕수궁 롯데캐슬(16y, 296세대) 전용 56㎡가 12억원(3.3㎡당 7035만원), 서울역 센트럴자이(17y, 1341세대) 전용 59㎡가 18억원 선입니다. 물론 정동 롯데캐슬136은 신축이라는 강점이 있고, 연식이 약 10년가량 차이 난다는 점도 고려해야 합니다. 다만 그 프리미엄이 얼마까지 정당화될 지는 모르겠으나 이 정도 가격은 아니라 생각합니다.

 

그 이유는 오피스텔 기준으로 15억 이상은 강남 3구에서도 찾기 쉽지 않습니다. 그나마 청담동 아노블리81(18억), 논현동 아스티논현(19.9억) 정도 뿐입니다. 최고 입지에서도 2개 밖에 없을 정도이고, 이런 가격대는 아파트 치고도 사실상 중급지 이상의 수준인데 정동 롯데캐슬136이 도심 핵심 입지라는 점을 감안하더라도 비아파트 상품이 이 가격대에 들어오는 것은 매수자 입장에서 더 엄격한 검증이 필요하다는 신호로 보입니다.

 

여기서 추가적으로 용적률 차이를 비교해보면, 덕수궁롯데캐슬(주상복합)은 용적률 499%, 서울역한라비발디는 224%, 서울역센트럴자이는 234%인 반면, 정동 롯데캐슬136은 용적률 1022%로 매우 높습니다. 용적률이 높다는 것은 같은 땅에 이미 극도로 많은 연면적이 올라가 있다는 의미로, 장기적으로 리모델링·재건축 등 사업성 측면에서 제약이 커질 수 있습니다. 시간이 지나 다른 단지로 갈아타기를 고민하실 시점이 왔을 때, 아파트 대비 출구전략이 불리해질 가능성도 배제하기 어렵다고 봅니다.

 

결론적으로 비아파트를 무조건 배제하실 필요는 없지만, 매수라면 입지만으로 결정하기에는 부족하다고 생각합니다. 같은 생활권 아파트 시세와의 격차, 세대수 규모, 그리고 특히 용적률이 만들어내는 장기 사업성/환금성 제약까지 함께 고려하셔서 거주 만족뿐 아니라 나중에 팔릴 상품인가를 기준으로 판단하시는 것이 보다 안전하다고 봅니다.