정부 압박에도 매물이 줄었다…7월 세제개편이 진짜 변수 | 2026.04.22 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/018/0006262918

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기사 요약

 

배경

 

정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 매도 압박을 가하며 매물 출회를 유도하고 있으나, 오히려 서울 아파트 매물은 감소세로 전환되는 등 정책 의도와 시장 반응 간의 괴리가 발생

 

핵심 내용

 

서울 아파트 매물 감소세 전환

• 서울 아파트 매물: 3월 21일(8만 80건) 고점 대비 4월 20일 기준 7만 4602건으로 한 달 새 6.8%(5478건) 감소
• 지역별 흐름: 강남 3구·용산구 등 핵심지는 물론, 한강벨트 및 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역까지 3월 중순을 기점으로 매물 감소세가 뚜렷함

 

시장 분위기: 거래 위축과 관망세

• 매도자와 매수자 모두 정책 불확실성으로 인해 관망세가 짙음
• 급매물 소진 이후 시세대로 거래되거나, 집주인이 호가를 올렸다가 다시 계약을 번복하는 등 시장 혼선이 커지는 상황
• 일부 지역에서는 매물 부족으로 가격이 오히려 오르는 현상도 관찰됨

 

정부의 매물 유도 대책과 한계

• 주요 대책: 다주택자 대출 만기 연장 불허, 양도세 중과 유예 적용 범위 조정, 비거주 1주택자 전세보증대출 만기 연장 불허 및 장특공 폐지 검토 등
• 한계: 정책 불확실성이 커지면서 매물 출회가 제한되고 있음. 특히 1주택자들은 "지금 팔면 똑같은 수준의 집으로 다시 가기 어렵다"는 인식 때문에 매도에 소극적임

 

향후 전망: 7월 세제개편이 분수령

• 함영진 우리은행 부동산리서치랩장: "다주택자 양도세 중과 시점을 앞둔 매물은 나올 만큼 나왔다. 7월 세제개편안에서 발표될 보유세와 양도세 장특공 개편안의 세부담 수위가 향후 매물 출회의 결정적 분수령이 될 것"
• 이은형 대한건설정책연구원 연구위원: "비거주 1주택자를 투기꾼과 실수요자로 구분하기 어렵다. 대다수는 내 집 하나는 쥐고 있어야 한다는 심리가 강해 매물을 내놓기 쉽지 않을 것"이라고 분석

 

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집을's 생각

 

현재 서울 부동산 시장은 정부의 강력한 매도 압박에도 불구하고 오히려 매물이 줄어드는 공급의 역설이 나타나고 있습니다. 흥미로운 점은 이 매물 감소가 같은 이유로 발생하는 것이 아니라 지역별로 서로 다른 메커니즘을 통해 동시에 나타나고 있다는 점입니다.

 

강남 3구 같은 상급지는 대출 규제로 인해 매수 주체가 사실상 현금 여력이 있는 수요층으로 제한됐고, 살 사람들은 이미 상당 부분 진입을 마친 상태입니다. 지금은 5월 막바지에 나올 수 있는 초급매를 노리는 대기 수요가 남아 있는 정도라, 매도자 입장에서도 굳이 가격을 낮춰 추가 매물을 내놓기보다 버티거나 매물을 회수하는 선택을 하면서 시장에 나오는 공급이 더 줄어들고 있습니다. 

 

반면 노도강 등 외곽 지역은 매물이 적정가에만 나오면 바로 거래되다 보니 매물이 쌓일 틈이 없습니다. 외곽은 매물이 없어서 거래가 멈춘다기보다, 나오는 물건이 빠르게 소화되면서 체감상 매물이 얇아지는 구조에 가깝고, 이 때문에 핵심지와 외곽 모두 매도 물건이 줄어드는 공통 현상이 나타나고 있습니다.

 

대출 규제가 만든 갈아타기 봉쇄 또한 매물 출회를 막는 요인입니다. 한국 부동산 시장에서 전형적인 갈아타기 방식은 실거주 주택을 먼저 매수한 뒤 일정 기간 종잣돈을 더 모아 더 상급지로 이동하는 구조입니다. 그런데 현재는 LTV가 40% 수준으로 낮아지면서(2023~2024년에는 LTV 70~80% 수준), 추가 종잣돈을 마련했더라도 대출 여력이 크게 줄어 상급지는 물론이고 지금 살고 있는 집을 다시 사는 수준의 이동조차 어려워진 경우가 많습니다. 결국 1주택자 입장에서는 팔고 나가면 갈 곳이 없다는 생각에 매도를 미루거나 매물을 거둬들이게 되며 시장은 거래도 줄고 매물도 줄고 가격은 버티는 관망 국면으로 굳어지고 있습니다.

 

여기에 토지거래허가제 등의 영향으로 임대 매물까지 귀해지면서 실수요를 중심으로 한 매수 수요는 잠재적으로 유지되거나 늘어나는 반면, 시장에 나오는 매물은 줄어드는 상황입니다. 이런 수급 구조가 지속되면 집값 상승 압력은 오히려 가속화될 가능성이 큽니다. 특히 지방선거를 앞둔 시점에서 집값 상승은 정치적 부담으로 직결될 수밖에 없기 때문에, 정부는 7월 세제개편안을 통해 보유세나 양도세 장기보유특별공제 등 세부담 수위를 조정하는 방향을 강하게 시사하거나, 필요할 경우 추가 정책을 공격적으로 펼치며 시장 기대를 관리하려 할 가능성이 높다고 봅니다.