착공이 아니라 이주에서부터 막혔다 | 2026.06.18 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009009544?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

정부가 재건축·재개발을 통한 주택 공급 확대를 강조하는 가운데, 금융당국의 이주비 대출 규제(LTV 40%)가 정비사업 현장의 발목을 잡으며 공급 확대 기조와 가계부채 관리 정책 간 충돌 심화

 

핵심 내용

 

수치로 드러난 서울 공급 위기

• 서울 아파트 착공 물량: 2022년 4만 5099가구 → 2023년 1만 5520가구 (65.6% 감소)
• 10년 평균 대비 62.3% 감소, 올해 1~4월 누적 착공도 전년 동기 대비 33.4% 감소
• 착공 후 2~3년 뒤 입주 시작되는 구조상 향후 입주 물량 급감 우려

 

이주비 대출 규제의 현장 부담

• 금융당국, 이주비 대출을 일반 주담대와 동일 분류 → 수도권 LTV 40%, 최대 6억 원 한도 적용
• 다주택자 대출 사실상 전면 제한
• 이주비 = 임시 거처 마련 + 세입자 보증금 반환을 위한 정비사업 필수 자금

 

실제 사업 지연 사례 발생

• 동작구 노량진1구역·동대문구 청량리8구역: 다주택자·1+1 분양 신청자 이주비 대출 불가 → 이주 일정 지연
• 송파구 잠실주공5단지: 추가 이주비를 시공사 보증으로 조달 → 금융비용 부담 증가

 

서울시의 LTV 70% 완화 건의

• 서울시, 국토부에 이주비를 일반 가계대출이 아닌 사업비로 분류하고 LTV 70% 완화 요청
• 올해 이주 예정 서울 정비구역 43곳 중 39곳(약 3만 1000가구)이 규제 영향권

 

금융당국의 제한적 검토

• 이주비 대출 규제 완화 방안 내부 검토 착수
• 단, 가계부채 관리 기조 유지 방침으로 완화 범위는 제한적일 전망

 

전문가 진단: 두 정책 목표의 충돌

• 공급 확대(정비사업 활성화) vs. 가계부채 관리의 정책 목표 상충
• 이주비는 사업 특성을 고려한 별도 접근 필요성 제기

 

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집을's 생각

 

정부는 지난 공급 대책과 취임 1주년 기자회견에서도, 서울시는 신속통합기획을 비롯한 각종 정비사업 가속화 정책을 통해서도 한목소리로 공급 확대를 외치고 있습니다. 그런데 정작 현장에서는 이주비 대출이라는 벽 앞에서 사업이 멈춰 서고 있습니다. 말과 현실 사이의 간극이 좀처럼 좁혀지지 않는 모습입니다.

 

숫자를 보면 상황의 심각성이 더욱 분명해집니다. 서울의 아파트 공급량은 2025년 4만 8000가구로 정점을 찍은 뒤, 2026년에는 1만 7000가구로 급감했습니다. 서울의 적정 공급량이 통상 4만 8000가구 수준으로 여겨진다는 점을 감안하면, 지금의 공급량은 그 3분의 1 수준에 불과합니다. 수요와 공급의 균형이 이 정도로 무너지면 결과는 하나입니다. 가격 압박입니다. 착공부터 입주까지 통상 2~3년이 걸리는 구조상, 앞으로 3년간의 공급 부족은 이미 예정된 수순이나 다름없습니다. 그렇다면 지금 우리가 확인해야 할 것은 그 이후, 즉 3년 뒤의 공급을 이어갈 로드맵이 제대로 작동하고 있느냐는 점입니다.

 

빈 땅을 활용한 신규 공급도 쉽지 않습니다. 대표 지역들을 보면 용산은 국제업무지구 기능 강화를 둘러싼 이해관계가 얽혀 있고, 노원 태릉은 녹지 보전과 문화재 보호 문제가 발목을 잡고 있습니다. 사실상 서울 생활권으로 분류되는 과천은 인프라 부족에 더해, 과천시와 마사회와의 사전 협의 없이 사업이 추진되면서 갈등이 불거진 상태입니다. 현 시점 빈 땅을 통한 공급 확대는 행정적, 이해관계적 장벽으로 인해 단기간에 해결되기 어려운 구조입니다.

 

그렇다면 현실적인 대안은 서울 내 재건축과 재개발을 통해 기존 저밀도 단지를 허물고 고밀도 신축으로 전환하는 것입니다. 이 방향 자체는 정부도, 서울시도 동의하는 바입니다. 문제는 그 첫 단추인 이주 단계에서 막힌다는 점입니다. 이주비는 조합원이 공사 기간 동안 임시 거처를 마련하고, 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 반드시 필요한 자금입니다. 그런데 지금은 이 이주비 대출이 일반 주택담보대출과 동일하게 취급되어 수도권 기준 LTV 40%, 최대 6억 원 한도가 적용되고 있습니다. 다주택자는 대출 자체가 사실상 막혀 있어 현금 자산이 없으면 이주 자체가 불가능한 상황입니다.

 

실거주자라 해도 상황이 녹록지 않습니다. LTV 40%에 6억 원 한도라는 제약 안에서는 기존 생활권 인근에 전월세를 구하기가 현실적으로 어렵습니다. 게다가 지금 수도권 전반의 전월세 매물 자체가 씨가 마른 상황이다 보니, 생활권을 벗어나기 싫은 주민들 입장에서는 차라리 사업 속도를 늦추는 쪽을 택하게 될 가능성이 높습니다. 공급을 늘리겠다는 정책이 정작 공급의 첫 단계인 이주를 막는 규제와 충돌하고 있는 셈입니다.

 

이 모순을 해결하기 위해 서울시는 이주비를 일반 가계대출이 아닌 사업비로 분류해 LTV를 70% 수준까지 완화해 달라고 국토부에 공식 건의한 상태입니다. 논리적으로는 타당한 요청입니다. 이주비는 개인의 자산 증식을 위한 대출이 아니라, 공공성을 띤 정비사업을 진행하기 위한 필수 사업 자금이기 때문입니다. 결국 정부가 이 요청을 어떻게 받아들이느냐가 향후 정비사업의 속도를 결정짓는 분수령이 될 것입니다. 공급 확대를 말로만 외칠 것인지, 아니면 현장이 실제로 움직일 수 있는 조건을 만들어줄 것인지, 그 답이 이주비 규제 완화 여부에 달려 있습니다.