서울 공급 카드였는데… 도심복합사업, 허점부터 터졌다 | 2026.06.15 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/469/0000936446?sid=101

 

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기사 요약

 

배경 

 

정부가 서울 주택 공급을 위해 추진하는 도심공공주택복합사업에서 예외적 거래 허용 이후 외지인의 주택 매수가 급증하며 투기 우려가 제기

 

핵심 내용

 

외지인 매수 급증 현황

• 전국 46개 사업장에서 최근 7개월간 외지인이 매입한 주택이 최소 850호에 달함
• 서울 주택 공급의 주요 수단으로 주목받으며 최근 두 달간 현물보상 지위승계 신청이 급증

 

제도적 허점과 다주택자 법인의 편법 매수

• 무주택자 대상 1회 한정 분양권 전매 허용 제도를 악용하는 사례가 발생
• 다주택자가 법인을 설립해 경매 등으로 주택을 매입한 뒤 분양권 승계를 요구
• 법인 매입에 대한 명확한 규정이 없어 원주민 재정착과 개발이익 환원이라는 제도의 취지가 무색해질 위기에 처함

 

정부와 LH의 대응 지연 및 현장 혼선

• LH가 국토교통부에 관련 지침을 요청했으나 정부의 대처 지연으로 기준 마련이 늦어짐
• LH는 자체 법률 자문을 의뢰하는 등 내부적인 해법 마련에 고심 중임

 

사업 추진의 불확실성과 주민 갈등

• 전체 사업장 중 시공사 선정은 2곳, 사업 승인은 5곳에 불과해 전반적인 사업 진척이 더딤
• 향후 공사비 증가로 인한 사업 좌초 우려와 월세 수입 상실을 걱정하는 원주민의 반발이 존재

 

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집을's 생각

 

현재 서울은 택지를 형성할 수 있는 빈땅이 거의 없고, 갈수록 수요가 늘어가며 공급 압력이 커진 도시입니다. 유일한 선택지는 기존 시가지의 밀도를 높이는 방법 밖에 없습니다. 재개발, 재건축을 통해 노후 주거지를 정비해 공급을 늘리고 도시 경쟁력을 회복하자는 기대가 커지는 것은 자연스러운 방향입니다.

 

문제는 이 과정에서 정책의 원래 목적이 흐려질 수 있다는 점입니다. 공공 재개발의 핵심 취지는 단순히 집을 더 짓는 것이 아니라, 원주민의 재정착을 돕고 개발이익이 지역사회로 환원되도록 설계하는 데 있습니다. 외지인이 재개발 주택을 매수하는 것 자체는 불법도 아니고, 거래가 존재하는 시장에서 완전히 차단하기도 어렵습니다. 다만 공공이 전면에 나서는 사업이다 보니 원 목적을 유지하는 것이 명분. 즉, 제도의 정당성과 직결됩니다.

 

현행 제도는 원칙적으로 후보지 선정일 이전부터 토지나 주택을 보유한 사람에게 현물보상(분양권)을 인정합니다. 다만 재산권 행사를 고려해 예외적으로 1회에 한해 매도자가 매수자에게 분양권을 넘길 수 있게 열어뒀고, 그 매수자는 무주택자여야 한다는 조건이 붙습니다. 여기까지는 실수요자 중심의 보호 장치라는 명분이 분명합니다.

 

그런데 이번 기사에서 드러난 허점은 법인 매수에서 발생합니다. 일부 법인이 재개발 대상 주택을 경매로 취득한 뒤 분양권 승계를 요구하고 있는데, 개인이라면 다주택자에게 승계가 막히는 구조임에도 법인은 무주택자 여부를 확인하기 어렵고, 관련 규정도 모호하다는 점을 파고든 것입니다. 제도 설계가 무주택 실수요 보호에 맞춰져 있었는데, 법인과 경매라는 경로를 통해 규정 바깥에서 개발이익을 선점할 수 있는 길이 열리는 것입니다.

 

게다가 아직 명확한 지침이 내려오지 않은 상황에서 시간이 흐를수록 문제는 더 복잡해집니다. 규정이 뒤늦게 마련되더라도 이미 소유권이 이전된 거래에 소급 적용을 하는 것은 법적으로도 행정적으로도 부담이 크고, 그 사이 누적된 거래는 사실상 기정사실이 될 가능성이 큽니다. 

 

속도 문제도 같이 봐야 합니다. 기사에 따르면 46곳 중 시공사 선정은 2곳, 지자체 승인 사업장은 5곳에 불과합니다. 시작 단계에서부터 편법 논란과 자격 논쟁이 불거지는 데다, 사업 자체의 진행 속도도 더디다면 실제 공급으로 이어지기까지는 생각보다 긴 시간이 걸릴 수밖에 없습니다. 자연스레 공사비 상승, 금융비용 증가, 원주민의 임대수입 상실 우려까지 겹치면 주민 갈등과 사업 좌초 가능성도 커지게 됩니다.

 

이런 맥락에서 이번에 당선된 서울시장의 기조인 신속통합기획은 분명히 시장이 요구하는 방향과 맞닿아 있습니다. 정비사업을 초기 단계부터 공공이 가이드라인으로 정리해주고, 인허가 병목을 줄여 속도를 높이겠다는 접근은 절차의 시간을 단축하는 데 강점이 있습니다. 공공 재개발에서 있어 어려움을 겪는 동안 민간 재개발을 통해 병목 현상을 줄일 수 있을 것으로 보입니다.