아파트 전세난이 만든 연쇄 이동, 마지막 종착지는 어디인가 | 2026.05.26 [집을's 시장 관찰일지]

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005684847

 

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기사 요약

 

배경 

 

아파트 전월세 가격 상승과 매매가 부담으로 인해, 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽 지역(노원·성북·은평·강서 등)의 중저가 빌라 매매 거래가 약 4년 만에 최대치를 기록

 

핵심 내용

 

서울 빌라 매매 거래량 및 거래금액 급증

• 올해 1분기 서울 연립·다세대 매매 거래량 1만 201건 기록(전년 동기 대비 16.7% 증가, 2022년 2분기 이후 최대치)
• 1분기 거래금액 4조 3261억원으로 직전 분기 대비 65.9% 급증

 

지역별·가격대별 양극화 및 온도 차 뚜렷

• 외곽 저가 권역 집중: 노원구(53.7%), 성북구(51.6%), 은평구(41.4%), 강서구(40.3%) 등 직전 분기 대비 거래량 큰 폭 상승
• 고가 권역 감소: 서초구(-27%), 강남구(-17.2%), 마포구(-16.3%), 용산구(-1.2%) 등 강남권 및 한강벨트 거래량 감소

 

임대차 시장의 뚜렷한 월세화 흐름

• 1분기 임대차 거래 중 월세 비중 63.5% 차지(준월세 54.2%, 준전세 36.1%, 순수월세 9.7% 순)
• 전세사기 불안감 및 전세대출·보증 리스크 부담에 따른 월세 선호 현상 지속

 

일부 외곽 지역의 높은 전세가율 및 보증금 리스크 잔존

• 서울 빌라 평균 전세가율은 56.6%이나, 도봉구(83.7%), 강서구(76.6%), 금천구(70.3%) 등 일부 지역은 평균을 크게 상회
• 전세가율이 높은 지역의 경우 향후 가격 조정 시 임차인 보증금 반환 위험(깡통전세 위험) 상존

 

전월세전환율 상승에 따른 임차인 부담 가중

• 서울 빌라 평균 전월세전환율 5.5% 기록
• 노원구(6.5%), 서대문구(6.3%), 동대문구·마포구(각 6.0%) 순으로 높아 월세 전환 시 임차인의 실제 주거비 부담 가중 구조 형성

 

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집을's 생각

 

서울 외곽 빌라 매매 거래 급증의 출발점은 다주택자 및 비거주 1주택자에 대한 규제 강화에서 찾을 수 있습니다. 규제가 본격화되면서 다주택자들은 보유 매물을 정리하고 임대사업을 축소했고, 그 결과 시장에 공급되던 아파트 전월세 물량이 빠르게 줄어들었습니다. 공급 감소는 곧 임차료 상승으로 이어졌고, 세입자들의 주거비 부담은 갈수록 커졌습니다. 여기에 지금 사지 않으면 영영 내 집을 마련하지 못할 수 있다는 FOMO 심리까지 가세하면서 임차인들은 반강제적으로 매수 시장으로 내몰리기 시작했습니다.

 

이들이 처음 고려한 선택지는 당연히 아파트였습니다. 거주 편의성이 높고, 가격 정보가 비교적 투명하며, 환금성도 좋기 때문입니다. 그러나 최근에는 이른바 5급지로 불리는 서울 외곽 아파트마저 가격이 한 차례 올라, 자금 여력이 제한된 실수요자에게는 매수 문턱이 급격히 높아진 상태입니다. 그렇다고 경기도로 이동하는 것도 쉽지 않습니다. 직장, 통학, 돌봄, 생활 인프라 등 현실적 제약으로 서울 안에서 버텨야 하는 수요가 적지 않기 때문입니다.

 

결국 이 수요는 비아파트 시장으로 흘러들어갑니다. 다만 아파트를 대체하는 차선책으로 선택하는 만큼, 상급지 빌라로 수요가 집중되기보다는 진입장벽이 상대적으로 낮은 서울 외곽 빌라 위주로 거래가 늘어나는 양상이 나타납니다. 실제 기사에서도 노원, 성북, 은평 등 외곽 지역의 거래 증가폭이 두드러지는 반면, 강남권과 한강벨트는 오히려 감소세를 보이는 등 지역별 온도 차가 뚜렷합니다. 이는 현재의 빌라 거래 증가가 빌라 투자 심리 회복의 신호가 아니라 아파트 시장에서 밀려난 실수요의 이동임을 알 수 있습니다.

 

물론 매수를 원한다고 해서 모두가 실제 매수로 전환하는 것은 아닙니다. 자금이 부족해 어쩔 수 없이 임차로 남는 수요도 적지 않습니다. 그런데 이 지점에서 또 다른 문제가 불거집니다. 아파트는 실거래가 데이터가 풍부하고 유사 단지 간 비교가 용이해 매매가와 임대료의 적정 수준을 가늠하기가 비교적 수월합니다. 반면 빌라는 세대수가 적고 개별성이 강해 시세 파악 자체가 어렵습니다. 매매가는 물론 전세가 역시 비교 가능한 표본이 부족하다 보니 정보 비대칭이 발생하기 쉽고, 그 결과 적정 가치보다 높은 가격에 매수하거나 임차하게 될 가능성이 높아집니다.

 

문제는 외곽 빌라 시장으로 밀려온 이들일수록 자산과 소득 여력이 취약할 가능성이 크다는 점입니다. 그런데 이들이 몰리는 일부 지역은 전세가율이 높아 깡통전세 위험이 상존하고, 외곽이라는 특성상 가격 조정 국면에서 가장 먼저 타격을 받아 역전세 리스크도 큽니다. 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커지면서, 임차인들은 전세 대신 월세를 선호하는 방향으로 빠르게 이동하고 있습니다. 그러나 현재 금리 수준에서는 전세보다 월세의 실질 주거비 부담이 더 큽니다. 결국 가장 취약한 계층이 가장 불리한 조건으로 주거를 해결해야 하는 구조적 악순환이 심화되고 있는 셈입니다.