양도세보다 증여세가 큰데도, 왜 자녀에게 물려줄까? | 2026.05.05 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/018/0006273175

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기사 요약

 

배경

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울·경기 지역을 중심으로 집합건물 증여 건수가 급증한 상황

 

핵심 내용

 

서울·경기 증여 급증

• 서울 집합건물 증여 건수는 4월 2018건으로 2022년 12월 이후 3년 4개월래 최대치 기록
• 경기도도 3월 1300건, 4월 1439건으로 2022년 12월 이후 최대치 기록

 

전국 기준 증여 증가

• 서울·경기 지역을 중심으로 증여 건수가 늘어나며 전국 기준 4월 5627건 기록
  • 이 역시 2022년 12월 이후 최대치 기록

 

매도 대신 증여 선택

• 정부가 이달 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고하면서 보유하던 아파트 등 집합건물을 매도하는 대신 증여를 선택하는 사람들이 늘어난 것으로 보임
• 매매 가격을 낮춰 파느니 자녀 등에게 증여하는 게 낫겠다고 판단한 것으로 풀이

 

서울 아파트 매물 감소

• 서울 아파트 매물은 3월 21일 8만 80건 이후 추세적으로 감소
• 이달 4일 7만 251건으로 줄며 12.3%, 9829건 감소

 

국세청 검증 예고

• 국세청장은 증여세가 양도세의 두 배가 넘는 데도 증여하는 것은 편법 증여가 아니냐고 지적
• 국세청은 대출 낀 주택을 증여한 후 부모가 대신 상환하는 사례 및 고가 아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 사례 등을 철저하게 전부 검증할 것이라고 밝힘

 

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집을's 생각

 

어느덧 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 일주일도 남지 않았습니다. 그 영향으로 서울과 경기 지역을 중심으로 집합건물 증여 건수가 빠르게 늘고 있습니다. 거래가 잘 되지 않는 물건 또는 굳이 지금 가격을 낮춰 팔고 싶지 않은 물건을 자녀에게 서둘러 증여하는 움직임이 나타나고 있습니다.

 

특히 이번 증여 건수는 과거 증여가 크게 늘었던 2022년 12월 수준과 비교될 만큼 높은 흐름을 보이고 있습니다. 22년 말에도 다주택자들은 세금 이슈를 앞두고 증여를 서둘렀습니다. 당시에도 다주택자 양도세 중과 부담은 증여를 고민하게 만든 배경 중 하나였습니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 기본세율에 20%p 또는 30%p가 추가되는 구조였기 때문에 매도 시 세부담이 컸습니다. 

 

게다가 2023년부터는 증여 관련 제도도 더 불리하게 바뀌었습니다. 먼저 양도세 이월과세 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 기존에는 증여 후 5년만 보유하면 되었지만 23년부터는 10년을 보유해야 과세를 피할 수 있었습니다. 또, 증여 취득세 과세 기준도 변경되었습니다. 기존에는 공시가격을 기준으로 취득세를 계산했지만 23년부터는 시가인정액 기준으로 바뀌었습니다. 증여를 계획하고 있었다면 22년 안에 실행하는 것이 세금 측면에서 유리하여 증여를 서둘렀는 것으로 보입니다.

 

이번에도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다. 이번에는 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 핵심 요인입니다. 국세청장은 10년 보유한 시가 30억 원 아파트를 예시로 들며 5월 9일 전에 양도하면 세금이 6억 5000만 원이지만 증여하면 증여세가 13억 8000만 원에 달하는데 즉, 양도세보다 증여세가 더 큰 상황에서 굳이 증여를 선택하는 것은 경제적으로 불합리적인데 매도하지 않고 증여하는 것에 대해 불법적인 상황을 의심하고 있는 것으로 보입니다. 물론 국세청 입장에서는 편법 증여로 이어질 가능성을 의심할 수 있습니다. 대출 낀 주택을 증여한 뒤 부모가 대신 상환하거나, 고가 아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 사례가 있기 때문입니다. 

 

하지만 고가 자산을 보유한 사람들의 입장에서 보면 다른 해석도 가능합니다. 30억 원 이상의 아파트는 주로 강남3구와 용산 등 대한민국 부동산의 최상급지에 위치해 있습니다. 이런 지역은 단순히 가격이 비싼 곳이 아니라 입지 가치가 압도적인 곳입니다. 정책 이슈나 국내외 이슈로 일시적인 가격 조정은 있을 수 있지만, 장기적으로는 물가상승률을 상회하며 우상향할 가능성이 높은 자산입니다. 게다가 부동산은 주식과 달리 수량이 한정되어 있습니다. 즉, 수량이 한정된 아파트를 보유하기 위해서는 누군가 매도해야만 보유할 수 있습니다. 그렇기에 비싸지 않은 가격이라면 보유할 수 있을 때 보유하는 것이 자산 측면에서 더 나은 선택일 수 있습니다.

 

무엇보다 현재 상급지 매물을 거래하려면 가격을 몇억 원 낮춰야 하는 상황입니다. 단순히 양도세만 비교하면 양도가 유리해 보일 수 있지만, 실제로는 가격 조정 금액까지 함께 봐야 합니다. 몇억 원을 깎아 매도해야 한다면 양도세 절감 효과가 생각보다 크지 않을 수 있습니다. 결국 매도는 손익을 확정하는 선택입니다. 반면 증여는 현재 가격에서 손익을 확정하지 않고 자산을 가족 안에 남겨두는 선택입니다. 지금 당장 세금만 놓고 보면 증여가 불리해 보일 수 있지만, 장기적으로 상급지 자산의 시세 차익을 기대한다면 증여를 선택하는 것도 충분히 이해할 수 있습니다.

 

이번 증여 급증은 단순히 세금을 피하려는 움직임으로만 보기 어렵습니다. 다주택자 입장에서는 양도세, 가격 조정, 상급지 자산의 희소성, 장기적인 시세 상승 가능성을 함께 고려한 결과라 생각합니다.