아직도 부부 공동명의가 무조건 유리하다고 믿으시나요? | 2026.03.30 [집을's 시장 관찰일지]

 

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005657828

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기사 요약

 

1. 배경

 

서울 평균 공시가격 상승(18.67%) 및 한강벨트 지역의 20% 이상 급등으로 인해, 1주택자 고가 주택 보유자의 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 늘어남에 따라 단독명의와 공동명의 간의 세액 유불리를 정밀하게 산출해 보아야 할 필요성 대두

 

2. 핵심 내용

 

종부세 납부 대상 증가 및 지역별 쏠림 현상

• 공시가격 현실화율은 69%로 전년과 동일하나, 공시가격 자체의 급등으로 종부세 대상 가구가 전년 대비 16만 9364가구(53.3%) 증가한 48만 7362가구로 집계. 
• 특히 전체 종부세 대상 가구의 85.1%가 서울에 몰려 있으며, 성동구(29.04%), 강남구(26.05%), 송파구(25.49%) 순으로 높은 공시가격 상승률을 기록

 

단독명의와 공동명의의 종부세 산출 및 공제 구조 차이

• 통상 1주택자는 공시가격 12억 원 초과 시 재산세와 더불어 종부세를 납부
  • 단독명의 종부세 과세표준 산출 수식은 다음과 같음
    • 과세표준 = (공시가격 − 12억원) × 공정시장가액비율(60%)
      • 산출된 과세표준에 세율을 곱하고 재산세 공제액 차감 후 농어촌특별세(20%)를 더해 최종 세액을 산출
• 단독명의 공제 혜택: 고령자 세액공제(만 60세~70세 이상 구간별 20~40%)와 장기보유 세액공제(5년~15년 이상 구간별 20~50%)를 합산하여 최대 80%까지 산출 세액에서 공제 가능
• 공동명의 공제 혜택: 고령자·장기보유 공제는 적용받지 못하나, 부부가 각각 9억 원씩 총 18억 원의 공시가격 공제 혜택을 받음

 

공시가격 및 보유 기간에 따른 명의별 유불리 비교

• 18억 원 이하 구간: 기본 공제액(18억 원) 이내이므로 종부세가 0원으로 산출되는 공동명의가 절대적으로 유리 (반면 15억 원 단독명의 시, 만 60세 기준 보유 기간 5년~15년에 따라 20만~41만 원대의 종부세 발생)
• 20억 원 구간: 장기보유 공제를 감안하더라도 과세표준이 크게 낮아지는 공동명의가 유리 (공동명의 종부세 약 31만 원 vs 단독명의 종부세 57만~115만 원대)
• 30억 원 이상 고가 구간: 보유 기간 10년까지는 공동명의(약 231만 원)가 유리하나, 15년 이상 장기 보유 시에는 최대 80% 공제가 적용되는 단독명의(약 209만 원)가 더 유리

 

종부세 특례 변경안 및 양도소득세 리스크

• 1주택 종부세 특례 요건 완화: 올해부터 부부의 주택 지분율이 50대 50이 아니더라도(예: 상속 등으로 지분율이 다를 경우), 납세자가 1주택자라면 단독명의와 동일한 나이·보유 기간 특례 혜택 적용이 가능해짐. 따라서 단순 종부세 절감을 위한 인위적인 명의 변경 불필요
• 양도소득세 산정 시 주의점: 단독명의를 공동명의로 변경 시 양도차익 분산으로 과세지표가 낮아지는 장점이 있으나, 최대 80%까지 적용받을 수 있는 양도세 장기보유특별공제의 기산점이 공동명의자의 증여 시점부터 새로 계산됨. 즉, 명의 변경 후 단기 내에 주택을 매도할 경우 장기보유 공제율이 대폭 낮아져 오히려 양도세에서 큰 불이익을 볼 수 있음을 반드시 유의해야 함

 

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집을's 생각

 

공시가격이 오르면서 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 커지니 절세의 목적으로 공동명의를 고민하는 사람이 늘고 있습니다. 공동명의는 명의가 분산되니 세금도 줄 것이라는 직관적인 기대를 만들지만 실제로는 공시가격 구간과 보유기간, 향후 매도 계획에 따라 유불리가 갈리기 때문에 무조건 공동명의가 답이라고 보기는 어렵습니다.

 

대부분은 공동명의가 유리합니다. 특히 공시가격 18억 원 이하에서는부부가 각각 공제를 적용받는 구조 덕분에 종부세 부담이 크게 낮아지거나 사실상 발생하지 않는 사례도 적지 않아 체감 효과가 큽니다. 이런 구간에서는 공동명의가 보유세 방어용 선택지로 기능하는 경우가 많습니다.

 

다만 예외도 분명히 존재합니다. 공시가격이 크게 높아져 세액 자체가 커지는 초고가 주택의 경우에는 이야기가 달라집니다. 보유기간이 길어질수록 단독명의 1주택자에게 적용되는 고령자·장기보유 세액공제의 효과가 커지는데, 이 공제율은 최대 80%까지 올라갈 수 있습니다. 이때는 공동명의로 과세표준을 나누는 효과보다 단독명의에서 받는 세액공제 효과가 더 크게 작용할 수 있어, 공동명의가 오히려 불리해질 가능성도 있습니다. 결국 공동명의가 유리한가라는 질문보다는 내 집이 어느 가격대에 있고 얼마나 오래 보유했으며 언제쯤 매도할 가능성이 있는지를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

 

이미 단독명의인 주택을 단순히 종부세를 줄이기 위한 목적으로 공동명의로 바꾸는 것은 더 신중해야 합니다. 명의 변경은 증여로 처리되는 경우가 많고, 이 경우 양도소득세 계산에서 중요한 장기보유특별공제의 기산점이 증여 시점부터 새로 시작되는 문제가 생길 수 있습니다. 가까운 시기에 매도할 계획이 있다면 장특공이 줄어들어 오히려 양도세 부담이 커지는 역효과가 날 수 있습니다. 여기에 배우자의 소득이 없거나 적은 경우, 공동명의 전환으로 피부양자 요건이 바뀌면서 건강보험료가 인상될 가능성도 있습니다. 종부세만 따로 떼어놓고 판단하기보다, 양도세와 건강보험료까지 포함한 전체 비용 관점에서 비교하는 것이 필요합니다.

 

이 같은 논의는 공시가격 상승폭이 큰 서울수도권의 고가 주택 보유자를 중심으로 앞으로 더 활발해질 가능성이 큽니다. 반면 상대적으로 보유세 체감이 낮은 지역에서는 공동명의를 세테크 수단으로 바라보는 필요성이 덜할 수도 있어, 지역에 따라 주택 명의를 선택하는 인식과 문화 역시 점차 달라질 수 있을 것으로 보입니다.